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山西古鑫集团城中村改造项目调查报告
发布时间:2016-08-18 点击数:1381

山西省古鑫集团房地产开发有限公司项目调查报告

关于山西古鑫房地产集团有限公司城中村改造项目的

摸底专项调查报告

基准日:二零一六年二月二十日

山西省古鑫集团房地产开发有限公司项目调查报告

目录

第一章调查意见

第二章关于古鑫集团的调查

第三章项目专项调查

第四章项目后期完善调查

第五章评估分析

第六章项目合作方式

第七章参考证照及附件

山西省古鑫集团房地产开发有限公司项目调查报告

第一章调查意见

本着客观、独立、公正、实事求是的原则,采用沟通、查证、走访、取证的方法和调查

程序,于2016 2 20 日对山西古鑫房地产集团有限公司的在建项目进行了专项(非综合)

公允调查。调查意见如下:

1、古鑫集团旗下全资子公司共有四个分别为混凝土公司、门窗厂、苗圃和文化公司。

其中混凝土公司、门窗厂和苗圃公司尚有资产,文化公司无资产。以上公司业务均为城中村

改造项目服务所立,因集团公司暂停营运全部处于停运状态。古鑫集团是因古寨村城中村改

造项目所需而立,故无其他项目。

调查意见:古鑫集团全资子公司及古鑫集团法人关联公司后期需要专业团队做具体全面调

查。

2、山西古鑫集团房地产开发有限公司为拥有肆级开发资质的公司

调查意见:根据住建部对房地产公司开发资质的相关规定,肆级资质只能开发25 万平方米

以下建设项目。本项目目前开发建设总面积达68 万平方米,已经远远超出资质规定的承建

范围。

3、本项目规划建设分三期工程。第一期为商业和住宅用地,容积率为3.5。已经建设51

万方,建安工程进度为90%;第二期为高层住宅用地,容积率为5。目前还没有动工,政府

拆迁工作还没有启动;第三期为别墅区住宅用地,容积率0.8。已经建设完成别墅13 万方,

商业会所1.1 万方,办公楼0.36 万方和底商0.89 万方。

调查意见:已建设完成工程只需少许工程量即可完成,配套设施及路面硬化完成后便可达到

入住条件。

4、项目所有政府审批手续齐全,土地证因当时政策等客观及主观原因没有办理。导致

开工建设手续及销售手续(五证)没有及时办理。若要完善手续必须先缴纳土地出让金办理

土地证。

调查意见:已完成工程中地块一200 亩,容积率3.5,实际用地200 亩;地块三399.5 亩,容

积率0.8,实际用地260 亩。目前土地证办理条件已经具备,按照实际用地办理土地证时需

要缴纳土地出让金为:200 ×60 /每亩=1.2 亿和260 ×30 /每亩=0.78 亿。共计1.98 亿

元。若土地证不可拆分办理则需要:200 ×60 /每亩=1.2 亿元和399.5 ×30 /每亩=1.2

亿元。共计2.4 亿元。

5、该项目为政府机关提供团购,尽管销售手续不完善,但已经实现了销售。住宅完成

3649 户,已经销售2974 户,回迁预留621 户(后期工程若启动可变为销售,回迁另行安排),

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未销售54 户;别墅共建356 套,已经售出169 套,未销售187 套。

调查意见:若能顺利办理齐全手续并建设完成,销售风险相对较低。

6、古鑫集团无金融负债,民间集资款2 亿元、未体现债务3 亿元、工程款按照承包额

已经支付80%左右。

调查意见:投资风险需要在专业财务审计的依据下具体做风险评估。

7、财报中体现大额其他应付3.96 亿元和长期负债7.23 亿元。该科目是在政府组织的清

产核资审计中为规避风险所列项,实为已收业主房款。

调查意见:该款项已经与售房款项核对,数据基本符合。

8、古鑫集团无法律纠纷,无劳务纠纷,无担保、扣押、封存现象。

调查意见:未查到有法律纠纷、劳务纠纷、担保、扣押、封存信息。

9、关于古鑫集团与政府联合“骗钱团购”“烂尾楼”等的多项负面报道及山西电视台

《一帮到底》栏目的电视曝光。

调查意见:政府机关团购属实。对外公开为农业厅、人大、省水利厅、省科技厅、省统计局

和省通信管理局六大机关,实为八大机关。团购销售收款确实为各大政府机关代收,业主与

古鑫集团签署有购房协议。

10、关于古鑫集团违规建设和违法销售现象

调查意见:古鑫集团获取规划用地886 亩,项目的政府规划、审批手续完备。已拆迁为净土

599.5 亩,未拆迁286.5 亩。已建设使用460 亩。土地证未办理,预售证未办理。省政府

及相关部门可提供快捷通道给予办理完善所有手续。

第二章关于古鑫集团的调查

山西古鑫房地产集团有限公司成立于2007 年,注册资金:叁仟万元整,房地产开发资

质:肆级。董事长:高永胜。公司现有职工53 人,其中具有高级职称的技术人员8 名,中

级职称的16 人,初级职称的21 人,公司内部设有工程部、造价部、营销部、财务部、后勤

部、经理办等部门。

公司位于太原市晋源区古寨村项目三期办公楼。现在只有高管、部分财务、两个行政及

保安上班,不足20 人。其他员工处于放假状态,项目建设及子公司业务处于停止状态。自

2014 年初开始已达两年。

公司于2007 年成立,着手古寨村城中村改造项目的准备工作;2009 年开始施工建设,

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建设周期五年,2013 年底项目因房地产行业受国家政策调控影响和山西省反腐整风相关领导

大变动影响以及项目同步建设面积过大原因,导致了项目资金链断裂被迫停工。2014 年山西

省将房地产列入反腐重点调查范围,山西省检察院依据规模大小排序将本省房地产公司列查

15 家进行审查。古鑫集团房地产有限公司排名千禧集团之后列为第二名,法人高永胜与其他

14 家房地产开发公司法人同时被控制审查。千禧集团法人被叛死刑,其他13 家法人分别以

行贿罪分不同年限收监,同年山西省政府从最高层领导到处级干部百余人纷纷落马双规,古

鑫集团法人高永胜无责解禁。2015 年省新领导班子稳定后政府工作重新步入正轨,古鑫集团

接到通知责令快速补充办理项目相关手续做好项目收尾工作。因无法融到足够资金,项目至

今没有任何进展。

古鑫集团有过两次法人的工商变更,最终法人是实际掌控人高永胜本人。股权分配为:

股东名称出资额出资方式股份比例

高永胜2400 万现金80%

孟生亮450 万现金15%

潘建文150 万现金5%

孟生亮、潘建文股权为高永胜奖励赠与,未实际出资。孟生亮为古寨村村委书记。

法人高永胜1971 年出生,24 岁担任山西省技术监督局副局长,后调入公安机关担任刑

警队长,后来下海创业开采煤矿起家,2007 年转入房地产行业。

第三章项目专项调查

一、项目概况

该项目位于太原市南端,毗邻青银高速、南环城高速、二广高速(太长高速)交汇处,

项目一期西邻滨海西路(汾河景观大道),该处有高速公路出入口一处,318803669

等多路公交车,是现建设中地铁站点。项目北门与山西省最大的省体育中心隔路相望,重大

赛事及大型演出都在此举行。距离高铁站15 分钟车程,距离机场20 分钟车程,距离市区5

分钟车程。

项目整体规划用地面积886 亩,其中商业用地326 亩,住宅用地560 亩。完成建筑面积

包括别墅、民用住宅、办公楼、商业区共计610000 平方米;车库、地下商场、底商等20000

平方米,目前可售面积65000 平方米。使用土地两块共计599.5 亩。

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项目由政府指定已委托山西涌鑫资产评估有限公司就该项目做了清产核资评估。评估值

2596603653 元。

该项目为太原市城市规划重点项目,关乎城市规划发展的实施及百姓及时安置之民生大

事。因山西省政府领导大换班及反腐整风,故耽搁了土地、预售等手续的办理,导致了该项

目无法继续合法建设和销售。

住宅部分90%以上已经完成销售,并收取了大部分房款。购房业主大部分为政府机关组

织的公务员团购。2013 年已经交了首付至今不能及时交房,此特殊身份的业主情绪极大,从

而给政府带来莫大压力。故政府责令相关部门和银行等金融机构全力配合,由政府提供一切

便利条件协助完善项目手续和融资工作,确保该项目必须在2016 年重新启动。以促进太原

市的经济发展和维持好社会稳定。

二、土地使用情况

该项目共分为三个地块:

1、地块一:200 亩(商业30 亩,容积率5,可建商业面积10 万平方米,住宅170.85 亩,容

积率3.5。)。该地块已经全部使用,其中尚有规划内14 号楼、15 号楼、16 号楼、17 号楼、

18 号楼、22 号楼、23 号楼共计七栋楼没有开工建设。建筑面积可达13 万平方米。

2、地块二:286.5 亩属于商住用地,容积率5,可建设商业面积95 万平方米,该地块还未涉

及拆迁,还未开工建设。拆迁工作由政府完成。该块土地未使用。

3、地块三:399.5 亩住宅用地,容积率0.8,可建设低层住宅(别墅)。现已建设17 万平方

米,使用土地260 亩。尚有40 亩土地在三期规划中与已建别墅区同步完成三通一平未做建

设使用,99.5 亩处于净土地状态待开发使用。

三、项目建设情况调查

该项目建设共分为三期规划:

第一期使用土地地块一200

1、已完成10 号楼23 层写字楼建筑面积60000 平方米的建设主体,框架结构;商业4 层建

筑面积44000 平方米的建设主体,框架结构;地下商场1 层建筑面积10000 平方米;地下车

10000 平方米。总建筑面积124000 平方米

2、高层住宅区20 栋楼已经开工建设,总建筑面积393562 平方米,除其中8 号楼27 层主体

施工至9 层停工外其它19 栋均已全部主体完工,内外装全部完工,门窗安装完成,内部管

道未完成。小区路面未硬化、未绿化、配套设施未施工。工地处于各施工单位暂时封闭状态。

3、规划内14 号楼、15 号楼、16 号楼、17 号楼、18 号楼、22 号楼、23 号楼共计七栋楼未

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开工建设。

第二期使用土地地块三399.5

1、已完成别墅356 幢,总销售面积133248.08 平方米,每幢别墅(底层)销售赠送车库1-2

处,共计建筑面积约18000 平方米。内外装已全部完成,部分门窗已安装完成,大部分具备

入职条件。小区路面未硬化、未绿化、配套设施未施工。

2、建设完成会所(与三幢连体别墅相接一体)一处,建筑面积11264.02 平方米。内外装完

成。

3、建设完成人防车库7779.84 平方米,待装修。

4、三层底商8902.37 平方米,内外装完成,门窗未安装。

5、局部五层办公楼3630.97 平方米,内外装及安装工程全部完工交付使用,已经入住两年。

现为古鑫集团办公驻地。

6、规划内建筑面积50000 平方米别墅尚未开工,40 亩土地已达开工条件,该土地可改变为

容积率3.5 的商住用地。

799.5 亩土地为净土地未做施工处理待用。

第三期使用土地地块二286.5

该期工程至今没有启动,居民住户700 家未拆迁。土地性质为商业用地,计划施工时可做修

规上报。

四、项目销售调查

1、商业楼10 号楼23 层办公楼60000 平方米、4 层商业楼44000 平方米和地下商场10000

平方米均未销售。

2、高层住宅区1 号楼、1A 号楼、2 号楼、3 号楼共计621 户,建筑面积65047.68 平方米。

此四栋楼为回迁预留楼,未做销售。

3、高层住宅区已销售15 栋楼,3028 户,建筑面积328562 平方米。已销售2974 户,面积

314637 平方米。剩余54 户待销售。

4、别墅区共计356 幢,总销售面积133248.08 平方米,已销售61879.84 平方米。待销售面

71368.24 平方米。

5、三层底商8902.37 平方米未销售。

6、会所11264.02 平方米未销售。

7、局部五层办公楼3630.97 平方米未销售。

8、两个地下车库共计17779.84 平方米未销售。

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五、资金使用调查

1、该项目总工程造价21.4 亿元,已投入16 亿元。全部竣工交付使用尚需资金5.4 亿元。

2、工程总造价21.4 亿元包括了建安工程16.67 亿元、小区配套2.14 亿元、地面道路硬化和

小区景观绿化0.39 亿元、报批报建开发间接费用2.2 亿元。

3、已投入16 亿元资金来源为:收取预售房款10.5 亿元,当地村民集资款2 亿元,自有资金

0.5 亿元,子公司经营利润再投入3 亿元。

4、承建单位进场前交付过建设保证金,在后期进度付款中已经全部返还。古鑫集团代缴劳

务保证金100 万元。

第四章项目后期完善调查

一、规范手续办理

1、房地产五证办理顺序为:《建设用地规划许可证》(已办理未下发)、《国有土地使用

证》(未办理)、《建设工程规划许可证》(未办理)、《施工许可证》(未办理)、《商

品房销售许可证或预售许可证》(未办理)

2、房地产五证办理费用主要为办理《国有土地使用证》所缴纳土地出让金和《建设工程规

划许可证》所缴纳基础配套费与墙改基金。只办理一期工程和二期工程用地599.5 亩土地出

让金需要2.4 亿元,基础配套费及墙改基金等其他费税及杂项太原政府有减免政策,减免后

累计需要0.6 亿。

二、已建设项目收尾

1、建安工程

1 10 号楼主体框架全部结束,需要进行内外装,建筑面积10.4 万方;

2 8 号楼主体施工至9 层,需要完成14 层主体建设(建筑面积:26129.23 平方米)和

27 层的全部内外装及安装工程(总面积:39193.84 平方米);

3 4 号楼、5 号楼、6 号楼、7 号楼、9 号楼、11 号楼、12 号楼、25 号楼共8 栋楼已达

可交付进度,只需做检修验收即可。

4 其他10 栋楼内外装及门窗全部结束,根据安装工程的进度整体平均工程进度达到

85%以上。交工还需要15%安装工程量。

5 别墅区365 幢平均全部工程量达到85%以上。还需完成15%安装工程量。

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2、配套设施

水、电、暖、网室外管线部分未建设,主管道已经到项目、电力主线已到项目。

3、小区硬化

未开工

4、小区绿化

未开工

三、规划内未完成项

1、一期工程中有七栋楼未开工建设

2、二期工程C 区有土地40 亩,可建设别墅5 万方未开工建设。99.5 亩净土地未规划建设。

四、后续资金需求

1、办理五证需要费用3 亿元。土地出让金2.4 亿元,其他规费及税金享受政策减免后需要

0.6 亿元。地块二286.5 亩如需办理还要增加2 亿元。

2、工程总造价21.4 亿元,已投入16 亿元,完成后续工程尚需5.4 亿元。

3、民间集资2 亿元,未体现债务3 亿元。

4、以上合计13.4 亿元。(未包括地块二)

第五章评估分析

一、周边参考

序号项目档次物业形态价格(元/平方米) 备注

1 文广奥体住宅小区中高档民宅8600 /平米

2 万景园中高档民宅6500 /平米

3 丰沃龙湖郡中高档民宅9000 /平米

4 天一城高档民宅12000 /平米

5 拉菲香榭中高档民宅8800 /平米

6 绿地塞纳公馆中高档民宅8500 /平米

参考项目均已竣工并实现销售入住,为已发生价格。项目周边无别墅,太原当地别墅售价在

15000--20000 /每平方米间。

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二、评估分析

1、依据政府指定审计单位清核报告结果分析

2、依据资产调查统计分析

资产统计未计入资产项有10 号楼地下车库10000 平方米;古鑫集团在用办公楼

3630.97 平方米;高层住宅区可销售54 户(没有具体销售面积数据支持)。

3、评估分析说明

审计数据来源见附件一审计报告

收入部分有两部分组成一部分为销售统计中高层销售实际收款9.47 亿元;第二部分为别

墅预收款,古鑫集团未统计出具体数字。10.5 亿元已收款为古鑫集团提供数据。

资产价值的高层部分数据为已销售和应收款两项合计,别墅和商业部分为参考周边楼盘

取低值测算。

工程总造价及资金划分为古鑫集团提供数据。

规费数据根据政府报价核算所得。

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负债为古鑫集团提供数据,2 亿元村民集资和3 亿元非公开债务。

再投入数据为总造价与已投入差额。其中开发间接费2.2 亿元,因没有做财务尽调对于

前期发生、后期需要和其合理性无法判断,只做描述性和推断性统计。

三、优惠政策及资源

1根据山西省政策,针对城中村改造项目享有补偿款的相关规定,太原市政府在该项目完

成后按照(133 划定)要求,以30 万每亩的优惠价格给予山西古鑫房地产集团有限公司300

亩综合用地的补偿土地。此项补偿尚未办理。

2、办理五证给予相关规范的减免。政府协调缴纳5000 万元保证金可快速办理四证,相关费

用由当地银行抵押借款支付。

3、根据城中村改造项目的土地优惠政策,容积率3.5 以上建设用地出让金按照60 /每亩收

取,0.8 容积率的按照30 /每亩收取。

4、山西省针对参与城中村改造项目的房地产企业,给予25 亿内年化不超过3.85 20 年期

扶持性贷款。由山西省财政厅作为第一股东的晋商银行实施。

四、潜在收益分析

1、目前已售高层住宅均价为4500 /每平方米,低于周边。购房协议中有明确规定不含土地

款和房产证办理费用。交房收尾款时可增收1000 /每平方米土地款。

2、别墅区已销售均价10000 /每平方米。同样可增收1500-2000 /每平方米土地款。未销

售独栋部分可调整至15000 /每平方米以上。目前山西省已暂停别墅区的规划建设批复。在

建别墅仅有本调查项目一家。

3、项目一期北沿隔健康南街与山西省体育中心对门相望,可建设沿街商铺增高收益。

4、太原市地铁现已在建设中,项目频临站点一处,计划2017 年通车。可实现资产增值。

5、地块二启用后可实现至少95 万平方米商业资产。

6、一期中待建14 号楼、15 号楼、16 号楼、17 号楼、18 号楼、22 号楼、23 号楼共计七栋

建筑面积可达13 万平方米。建设成本预计1850 /平分米。

7、待建七栋楼地下可建停车位4000 个,市场售价10--15 /每个。

第六章项目合作方式

1、融资分红方式

通过债权融资,以付息保本+利润分红作为回报的方式完成融资。

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2、投资合作方式(PE)

以股权合作模式,完善当期或持续完成后期。取利分红,优先退出。

3、项目转让方式

整体转让项目,由政府出面协调完成项目的资产价值核定和快速转让手续办理以及清除项

目启动障碍。

第七章参考证照及附件

一、企业证照

二、项目鸟瞰图

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三、古寨村城中村改造安置用地规划(133 划定)方案下发文件

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四、古寨村城中村改造安置用地范围图

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五、古寨村城中村改造安置用地规划图

六、项目位置图

地块二

位置

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七、在建实景图

八、交通

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九、一期北邻山西省体育中心

十、古鑫集团办公楼

十一、附件

附件一、清产核资审计报告

附件二、调查统计表__


 

 

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