一个老小区来说，物业扮演的角色实在是太重要了，不仅关系到小区环境、安全、居住氛围、设备维护，甚至左右房价涨幅。

在重庆，不少老小区都存在物业账目不公开、服务水平差、管理水平差的问题。因此，物业和业主之间往往矛盾重重，最近更是出现了多个典型案例。

案例1 》》

不作为、管理混乱富恒物业遭到业主抵制

看着公共环境每况愈下、房价涨幅跑不过周边小区、和物业不作为的态度……江北区东方港湾的业主越来越不淡定了。9月10日晚，东方港湾业主高喊“驱逐富恒”的口号，他们强烈要求富恒物业退出东方港湾的物业服务。有业主表示，富恒物业的各种不作为，让业主们非常寒心。比如富恒物业私自将物业用房改造出租给房产公司，并设置大量特权车位；在小区消防改造之时，欺上瞒下，并用皮包公司来骗取大修基金；小区为纯开放式社区，管理极其混乱，毫无安全可言；整体环境极差，垃圾分类混乱，小区内经常臭气熏天。

而早在2020年，就有业主投诉东方港湾富恒物业的不作为。还包括公共收益不予业委会交接，账目不明；擅自动用大修基金进行改善；对民房工程的车库进行买卖；楼栋里面消防栓箱损坏不维修，物业贴个封条了事儿等。

案例2 》》

选聘新物业老物业偏当“拦路虎”

位于南岸区的骏逸天下，是一个房龄超17年的老小区。业主认为，在新隆信物业服务的这17年来，新隆信物业不仅侵占业主的利益超百万，还造成了消防瘫痪，绿化道路残破，基础设施等更是不加以维护，不仅给小区带来了影响，还让小区的安全问题岌岌可危。重新选聘新物业早已迫在眉睫。2020年12月，骏逸天下新的业委会成立，大家都等着投票把新隆信物业换掉。

最近，召开今年第一次业主大会的准备工作也在持续推进中，业委会将业主大会召开内容及方式通过与辖区街道社区多轮沟通定稿。眼看着9月22日就要开始第一轮投票，似乎离换物业成功，就差临门一脚了，但“怪事”发生了。

9月9日凌晨4点，骏逸天下小区楼道里，突然冒出“热心业主”，在楼道贴海报，海报上列举新业委会各种“罪状”，喊业主们不要参加业主大会。随后，张贴的虚假宣传海报，被警察一一拆除。

业主们通过监控发现，该“热心业主”在2019年就曾出现在俊逸天下，是和业主发生冲突的组织参与者。被业主看得透彻的是，这一些不明身份的人还在隆鑫西城汇、骏逸新视界等小区也出现过。

9月11日，根据业主提供照片显示，这些不明身份的人又出现在了骏逸新视界。在骏逸新视界解聘新隆信物业投票结束后，还未开始唱票，他们就在唱票点捣乱现场，砸主席台、破坏记录仪等，甚至还带动了一些不明真相的业主的跟风，最终导致唱票工作无法正常进行。

目前，公安机关已介入调查。

骏逸天下、隆鑫西城汇、骏逸新视界都属于同一个物业服务公司。

业主们怀疑，这些不明身份的人，都是新隆信公司的工作人员。骏逸天下业委会殷主任告诉记者，骏逸天下即将召开的这次业主大会，是双方《物业服务合同》到期6年的正常解聘投票。谁知，却引起了新隆信物业的“过激反应”。

殷主任表示，本届业委会成立之初，曾要求其企业法人参加物业联系会，正视其企业在服务期间给小区带来的损失，有则改之。新隆信物业本应该是以诚恳解决问题的态度和业委会商讨，找到问题的根源改弦更张，然而通过三次物业联系会后，新隆信对会议内容的执行越来越短斤少两，涉及到公共收益的问题更是各种敷衍，业主对其表现越来越没有耐性。在业委会发起召开业主大会对其进行解聘的动议后，竟然出现小区内张贴海报一事。为了核实事件的真伪，记者致电了新隆信物业负责人曲奎。

记者问到关于小区内粘贴海报的信息真伪时，该负责人建议去找街道了解情况；当记者提到物业人员和小区业主发生争执的情况，该负责人称应该去找警察了解，不做正面回应。

换掉老物业，到底有多难？

事实上，新隆信物业组织的职业“物闹”也是如今物业市场的一个缩影。特别是对老小区而言，要换掉物业越来越艰辛。甚至有人感叹：真的比换对象还难！比如要换物业的时候，平时一些不关心的业主和社区的老物业，就开始积极参与，反客为主，阻拦投票，阻拦选票统计等。甚至，老物业还会动用金钱攻势。以前就有曝光一则新闻，老物业为了让业主不投解聘的同意票，凭房产证可以到小区门口领100元现金。

在选聘新物业的这段时间，有些业委会主任还会把自己的孩子送到农村。大部分业委会积极分子购买了人身意外险，以防遭到不测。加上投票这事，有时候业主之间态度不一，也会导致内讧频发。比如那些在业主群吼着说要换物业的时候，一到需要出面之时，投票率还不到40%。一些年轻的租客和年纪大的业主更是如看戏一般，无动于衷。

从1.0到4.0，你家的物业是哪个版本？

物业管理作为市场经济和房地产发展的产物，近年来已成为社会经济发展中的一个新兴产业。但同样是十多年的老小区，为什么有的小区破烂不堪，有的小区却能焕发青春，有着强烈的归属感？

潘女士从事物业管理工作长达十多年，她告诉记者，如今的物业服务已经进入4.0版本。传统的物业服务，想的是如何在物业费上赚钱、如何找到成本更低的员工、如何找公共收入、甚至如何撬动大修基金。

这是物业服务的1.0版本；2.0版本，物业开始重视增值服务；3.0版本，物业积极开展市场拓展和生活服务；而优秀的企业已经进入物业服务发展的新阶段4.0，包括物业+市场拓展+生活与事业服务+新型智慧服务+城市服务等。

而目前，大部分物业还停留在1.0版本，特别是那些十多年房龄的老小区，他们大多是当时开发商体系下的物业公司。比如上述提到的新隆信物业。从全国来看，“一年新、三年旧、五年破”，是老旧小区改造后续运营的普遍难题。重庆目前已经开始展开了三种管理模式，包括采取引进物业服务企业、组建社区物业服务中心、居民自治物业管理，对改造后的物业小区实施分类物业管理。

如今，传统的物业服务行业进入门槛低，中低端领域具有劳动密集型属性，市场竞争十分激烈，未来物业服务的模式创新是关键，主要体现在如何保证客户高满意率的基础上提升增值服务盈利模式创新来带动收入增长。