出租房安全事故再敲警钟

北仑的王某将自己名下的一套二居室住房用于出租。2019年6月，在当地务工的李某租下了王先生的房屋，双方签订的租房合同约定，租期为两年，月租金1250元，每半年一付。当天，李某就支付了半年租金，王某对此感到很满意。

去年元旦过后的一天晚上，李某的妻子带着4岁的儿子在卫生间洗浴，不料发生了意外，李某的妻子和儿子双双倒在浴室。后经有关部门调查，李某的妻子、儿子为一氧化碳中毒，直接原因为，这套房子的卫生间与客厅相连，卫生间安装了烟道式燃气热水器，瓶装液化气软管与热水器相连接，但热水器烟道没有连接通向室外的管道，燃气燃烧后产生的废气直接排放到卫生间内。卫生间装有两扇铁质推拉窗，其中一扇推拉窗上面的玻璃被缷下后安装了排气扇。但李某妻子带孩子洗澡时，未打开排气扇。另外，卫生间门安装有10多格百叶可透气，但不足以完全排放废气。

法院经审理认为，王某作为房屋出租人，对屋内各种设施的安装、使用负有管理责任。他在空间狭小的卫生间安装了燃气热水器，热水器燃烧后的气体直接排放于室内，存在明显的安全隐患，实际上放任了危险后果的发生。卫生间内虽有排气扇作为通风设置，但不能证明在开启状态下，热水器使用时产生的有毒气体不会致人伤亡。根据相关法律规定，王某作为房屋出租人，应承担对此案的相应赔偿责任。

此外，本案原告李某作为承租人，租用房屋近半年，对卫生间热水器存在的风险应当明知，对热水器使用时的注意事项应加以防范。但根据案件调查结论，无法证明其和家人在使用热水器时，对其中的安全隐患采取了充分的防范措施。李某夫妻作为成年人，对儿子煤气中毒的后果存在重大监护过错。

据此，法院最终判决房屋出租人王某对事故承担30%的责任，赔偿65万元。据了解，今年60多岁的王某主要靠养老金生活，其一生积蓄因此案而消耗殆尽；而30多岁的李某也在事故中遭遇了失去妻儿的重大打击，损失惨重。

深刻理解相关法律，排除出租房各种安全隐患

房屋租赁是一种常见的经济活动，但出租人更多考虑的是租金如何支付、押金如何收取、房屋如何交接、违约如何处理等与经济利益直接相关的问题，对与房屋出租相关的法律规定以及自身的责任认识不足，其中最大问题是对出租房屋的安全问题缺乏足够警惕，一些人在房屋出租前，从不检查电器是否漏电、燃气是否漏气、窗户和阳台的栏杆是否安全牢靠、管道是否漏水等。将有各种安全隐患的房屋用于出租，等于给自己埋下了一颗炸弹。

最新实施的《民法典》，在有关出租房屋如何确保安全性方面，对出租人提出了更为严格的要求，值得每一个参与房屋租赁，特别是房屋出租人认真学习。

按照相关法律，判定一个人的行为是否构成侵权、是否需要承担侵权责任，以行为人是否存在违法行为、行为人在主观上是否存在过错、违法行为是否导致了损害后果，以及违法行为与损害后果之间是否具有因果关系为要件，这是重要也是基本的法律原则。以此作为前提，结合《民法典》对出租房屋安全性要求的规定，我们对出租人必须承担的安全义务这一问题会有更直观的理解。

房屋租赁是双方当事人的一种契约，在法律上，有契约自由之说，但契约自由必须在不违反法律强制性规定的条件下才成立。所以，出租人与承租人虽可自行约定租房合同相关内容，包括对房内设施的整改责任、维修责任、风险承担方式等进行约定，但法律也根据租赁合同的一般特征，对出租人、承租人之间的权利、义务作出了一些强制规定，如出租人应保证租赁物的正常、安全使用。

以出租房内安装的热水器为例，出租人必须确保热水器的安全使用，以充分保障承租人的人身安全，否则就违反了法律的相应规定。前述案例中的王某，作为房屋出租人应确保卫生间内的热水器的使用安全，但他在热水器的安全隐患未排除的情况下继续出租房屋，主观上存在过错，违反了出租人的法定义务，其放任热水器安全隐患存在的行为，与李某妻儿的死亡在一定程度上存在着因果关系。

在现实生活中，各种不可知的因素无处不在，各种可能的侵权与被侵权行为随时可能发生。《民法典》在第三编《合同》，以及第七编《侵权责任》中，对包括租赁合同、侵权责任等相关问题作了明确规定。制订房屋租赁合同的双方当事人，特别是其中的出租人，一定要对相关法律有充分的理解，高度重视出租房屋的安全性问题，一定要排除出租房屋中可能存在的各种安全隐患，或在出租房屋签订合同时，明确向承租方提示相关安全隐患，对如何解决安全隐患作出明确约定，否则，一旦发生相关安全责任事故，作为房屋的主人，很难避免责任承担。撰文张亚振

制图 庄豪

-法眼观潮 朱泽军

《房屋出租人须对房屋安全性负责》一文中讲述的李先生及其家人的遭遇，在生活中虽属极端个例，但这个案例值得每一个房屋出租人的自省和警惕，当你将房屋用于出租时，是否可能将承租人置于安全风险中，对出租房屋潜在的、一时半会儿不能解决的安全问题，是否如实详细地告知了承租人，并在租赁协议中明确如何解决。

在法院受理的民事案件中，房屋租赁类纠纷一直占有较高的比例，这其中相当一部分诉讼是由于出租人将房屋“带病出租”，或未履行相应的安保责任，致使承租人等遭遇人身伤害、财物损失所引发。

按照相关法律和司法实践，房屋租赁中的出租方应承担的安保义务，通常是指房屋所有人对所出租的房屋以及配套设施，必须确保不存在危及人身安全、生命健康、财产权益的潜在危害因素。若有安全隐患，出租方负有相应维修、更换保障的义务。否则，就需要承担法律上的责任。该法律特征多依附于租赁主合同的附随法律义务，随租赁主合同生效而生效，其归责原则是诚信基础上的过错责任原则，也就是说，如果出租人明知所出租的房屋以及配套设施，存在危及人身安全、生命健康、财产权益的潜在危害因素，却不维修、不更换，亦不履行告知、说明等义务，任由安全隐患存在，由此可直接推定出租人具有过错，负相应的法律责任。

此外，房屋出租人将房屋交付给承租人后，客观上在一定范畴内，暂时失去了对房屋的掌控，因此难以全面履行监管责任。因此，承租人为了自身的人身和财产安全，为了对出租人负责，也应当对安全方面的事项高度注意。如必须正确使用屋内的相关设施，对自己添置的设备使用承担责任，发现安全隐患后，在及时消除的同时，应立即与出租人联系，排除危险。

在现实生活中，有的房屋出租人将房屋出租之后，除了收取租金，即使出租期很长，也很少去出租房，更别说关注出租房是否存在安全隐患了。粗心大意失荆州，房屋所有人不能在房屋出租后当“甩手掌柜”，只管收钱而不问安全，李先生一家的遭遇应成为深刻教训。