北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）朝民初字第44522号

原告陆某，男，1970年9月14日出生。

委托代理人xx，xx律师事务所律师。

被告陈某，男，1967年5月6日出生。

原告陆某（以下简称原告）与被告陈某（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈扬独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人以及被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2015年4月19日，原告作为卖方、被告作为买方经居间方麦田公司居间，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及相关附件。双方约定原告将其所有的位于北京市朝阳区六里屯X号楼X层X室的房屋出卖给被告，价款为407万元。被告支付定金10万，应于2015年4月29日前办理贷款，并于2015年5月29日前支付剩余房款。双方还约定，因一方违反合同及附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担成交价格20%作为赔偿金；自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同，任一方违约造成合同无法继续履行或解除，守约方可根据定金法则或成交价格的20%向违约方赔偿责任。现被告未按合同约定履行付款义务，故诉至法院请求判令：一、确认原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于2015年7月16日解除；二、要求被告支付违约金714000元（按照房屋总价款407万元乘以20%后，扣除被告已支付的10万元定金）。

被告辩称：同意原告关于确认解除的诉讼请求，认可《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于2015年7月16日解除。房屋买卖合同是我委托我父亲代签的，当天支付原告10万元定金，后因我的原因，没有按时支付房款，原告通知我终止合同。按照房屋买卖合同约定，确实有20%的违约金，但我认为既然不买原告的房子了，原告也不卖我房子了，让我支付70多万元的违约金太高了，要求酌减。

经审理查明：2015年4月19日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定被告购买原告名下的位于北京市朝阳区六里屯X号楼X层X号房屋（X京房权证朝字第X号）（以下简称涉案房屋），房屋成交价格为407万元，付款方式为支付定金10万元作为购房款一部分，“买卖双方应于2015年4月29日前（日期或条件）办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为：人民币贰佰伍拾万元整。……买受人于2015年5月29日前（日期或条件）支付出卖人购房款人民币壹佰肆拾陆万元整。……违约责任买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向为违约方索赔。”房屋买卖合同签订后，被告支付原告定金10万元。被告主张在房屋买卖合同履行过程中，因被告的原因导致合同未能正常履行，被告亦认可其违约，但认为原告要求其支付成交价格20%的违约金过高。原告主张房屋买卖合同无法正常履行，处于不确定的状态，存在房屋空置损失；对此，被告同意按照同地段基本市场租金价格，支付签订合同起至诉讼期间对应的租金，亦同意将其支付的定金10万元予以抵扣。

上述事实，有当事人提交的房屋买卖合同及附件、补充协议等证据及当事人的陈述意见在案佐证。

本院认为：原被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照房屋买卖合同的约定履行各自的义务。

房屋买卖合同签订后，被告仅支付原告10万元定金，后因个人原因导致房屋买卖合同未能正常履行，被告亦认可其违约。原告主张双方签订的房屋买卖合同及补充协议于2015年7月16日解除，被告予以认可，本院不持异议。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方约定违约金为房屋成交价格的20%，但被告认为其实际并未使用涉案房屋，主张违约金约定过高，要求酌减。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，故被告要求酌减违约金的主张，本院予以采信。本院将结合双方当事人在房屋买卖合同履行过程的具体情况，以及原告的损失，酌情支持原告违约金的主张。双方均同意将10万元定金在违约金中予以抵扣，本院不持异议。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、确认原告陆某与被告陈某于二〇一五年四月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于二〇一五年七月十六日解除；

二、被告陈某于本判决生效后七日内支付原告陆某违约金二十五万元（扣除被告陈某已支付的十万元定金，被告陈某还应支付原告陆某十五万元）；

三、驳回原告陆某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5470元，由被告陈某负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

代理审判员　　陈扬

二〇一五年十二月二十九日

书　记　员　　刘月