北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2016）京01民终2017号

上诉人（原审原告）王某，女，1980年3月5日出生。

委托代理人xx，xx律师事务所律师

委托代理人xx，xx律师事务所律师

被上诉人（原审被告）陈某，女，1940年4月5日出生。

委托代理人xx，xx律师事务所律师。

委托代理人xx，xx律师事务所律师。

第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。

法定代表人刘某，董事长

委托代理人姚某，女，1986年2月26日出生。

    上诉人王某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第30196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成台议庭审理了本案，本案现已审理终结。

王某在原审法院起诉称：2015年3月13日，我与陈某签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》，约定由我购买陈某301号面积为95.4平方米的房屋一套，总价款为5350000元，并约定因陈某原因致使我未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，我有权解除合同，陈某应退还已付房款、向我支付房屋成交总价款20%的违约金并赔付我已支付的居间服务费。我于合同签订当日向陈某支付定金100000元。该合同由我爱我家公司提供居间服务，我因此向我爱我家公司支付居间服务费107000元。合同签订后，陈某却一直以各种理由推诿，不配合我共同办理房屋过户手续以及收款所用的资金存管账户，致使我至今未取得该房屋的所有权。我无奈之下于2015年7月28日按照合同约定向陈某发送了《解除合同通知书》，通知陈某解除合同并于收到通知5个工作日内返还已支付购房款、支付违约金并赔偿居间服务费共计1277000元，但陈某至今未予理睬。在合同有明确约定的情况下，陈某以其行为明确表明其不履行合同义务，严重损害我的合法权盏，故诉至法院，要求：1、陈某返还定金100000元；2、陈某向我支付违约金1070000元；3、陈某赔偿我居间服务费107000元；4、诉讼费由陈某承担。

陈某在原审法院答辩称：1、王某要求解除合同的理由不成立，我不同意解除合同。如果法院判决解除合同，我同意退还王某已缴纳的定金100000元，因我一直在积极履行合同，对合同未能履行不存在任何过错，故我不同意支付违约金。合同未能履行给王某造成的损失是其已经缴纳定金的利息损失，而双方约定的违约金远远高于王某的损失。如果法院判决我支付违约金，应大幅调减违约金数额，违约金不应高于100000元定金的利息损失的30%，我不同意赔偿居间服务费，王某主张违约金与居间服务费属于重复请求，且合同不能履行的原因在于中介公司。2、我没有恶意违约的主观故意，因诉争房屋没有电梯，我已是75岁高龄的老人，患有多种严重疾病，居住生活会有诸多不便，我打算将诉争房屋转让，换购套带电梯的房子。我于2013年8月通过我爱我家公司将诉争房屋出租，同时也在中介登记出售，期间虽有中介人员带买家看过房，但一直未成交。2015年3月11日，我爱我家公司的业务员到我家，表示有人愿意购房，提出3月12日看房，3月13日晚上签合同。我随即联系租户闫某安排看房事宜，闫某以看房影响其正常生活为由拒绝协助。我立刻打电话给业务员，告诉他房客不配合看房。业务员周某联系王某后答复我，在不能看本房的情况下，买家和中介公司仍然要求3月13日晚7点签订合同。我患有多种疾病，不仅行动不便，而且因视神经萎缩夜间视力几乎处于半盲状态，儿女都不在北京，我在房屋交易之前几乎年多未曾下楼，基本上每晚八点钟就定上床休息。中介公司曾要求我去店里签订合同，我因疾病不便外出，商定中介公司和买家到我家中签约。3月13日晚七点，中介公司业务员和王某先后到达我家，中介公司业务员进屋就提到要用诉争房屋抵押贷款。之后王某到达，我特地询问王某抵押贷款事，王某说她有房产在紫竹桥，不会以诉争房屋抵押，我才放心。大约等到八点多，王某的丈夫到达后双方开始签合同。在三方沟通确定房款、定金数额和我办理上市表的时限后，中介公司业务员填写了合同并让我签字，我从没签过合同，也没卖过房，加上我患有疾病，晚上的头脑和视力使我无法看清及看懂合同条款。而作为我爱我家公司的工作人员，刘某和周某完全没有向我解释合同条款和交易流程，只告诉我只要看台同中房款是535万就可以了。我基于信任直接签字，未来得及也没有能力读合同条款。当天夜里11点多，中介公司业务员以房本等材料需要到门店扫描为由，将我又带到公司门店，等我办完所有手续回到家已经是第二天凌晨两点钟。3、签约后我拼尽全力在履行合同，根本不存在不履行合同和推诿。我的主要义务为办理上市审批、协助办理产权过户登记、交付房屋。我办理上市审批才发现，办理审批需要复杂的流程，需要补交相当金额的超标款。因为我所在单位木材公司解散，木材公司归口的物资部、国际贸易部、内贸局等机构的更迭变化，使我无法顺利取得相应单位出具的材料。为了完成上市审批手续，我奔波于各个部门，经常是大早上出去，一跑就是一天，为的是能在约定期限内办理完上市审批表以避免违约。我终于在4月1 7日完成了上市审批，履行了合同约定的主要义务。4、至今为止，王某只支付了100000元定金，尚未履行合同约定的付款义务，因此我没有办理房屋过户手续的义务。签约一周后我才从我爱我家公司要到所签的合同，开始办理上市审批和通知租户搬家，发现并不像中介公司说的那样轻松。一方面我要拼尽全力办理复杂的上市审批手续，另一方面租户坚决不同意搬走。上市审批办理完毕后，我立即联系中介公司，告知其租户不愿意提前搬出，但我连续几天无法联系到王某。因此我于4月23日起诉要求撤销房屋买卖合同，希望重新确认双方的权利义务，并不是对房屋转让反悔。4月26日，我通过中介公司联系到王某，王某坚持要我支付20%的违约金，双方协商宣告失败。后来我生病，没有精力处理此事，于6月撤回起诉。合同没有如期履行的原因在于，买方和中介公司明知所出售的房屋正在出租且租期于八月到期，但未合理确定房屋出租和买卖关系，违背买卖不破租赁的规定，利用我年事已高，缺乏交易经验等不利情形设定了对我不利的合同条款，在租户拒绝协助的情况下，我的违约赔偿就不可避免。签约后，我一直积极履行合同，合同履行的困境是中介机构的不负责、王某对不当利益的追逐以及二者利用我缺乏交易经验造成，我对此并无过错。

第三人我爱我家公司述称，我公司与买卖双方签署了合同，合同的效力及王某的诉讼请求由法院判定

原甲法院经审理查明，陈某系北京市海淀区301号房屋（以下简称30l号房屋）的所有权人。2015年3月13日，陈某（出售方、甲方）与王某（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定301号房屋成交总价为5350000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金100000元，定金通过自行交接方式划转；乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为1080000元；于商贷面签，乙方向甲方支付2370000元，资金通过资金存管方式划转；于产权过户前日乙方向甲方支付850000元，资金通过资金监管方式划转；于交付房屋当日乙方向甲方支付50000元，资金通过自行交接方式划转。该合同第二条第五款约定  “该房屋的租赁情况为该房屋已经出租。甲方已将该房屋出租的，需保证承租人已放弃优先购买权，并能够积极配合房屋交易过程中的评估、房屋交验等过程，若因此导致合同无法履行或被撤销，视为甲方违约。”该合同第七条第一款约定：“甲方应当在收到全部房款将该房屋交付给乙方。”第九条约定：“(一)甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十条第二款约定。……”第十一条约定：“（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并接照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。”同日，陈某（出卖方、甲方）、王某（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，第三条约定 “由于国家政策或上进房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上进房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决双方同意上述房产的央产住房档案最迟在2015年4月20日之前建立完毕并获得出售许可。如上述期限届满困甲方原因仍然无法办理完央产住房档案的建立手续并获得出售许可，甲方承担双方之间签署的编号为Ml4113557的《买卖合同》及同丙方签署的《履约服务合同》合同约定的违约责任。”第五条约定：“经甲乙丙三方友好协商同意，如果由于丙方原因导致合同不能继续履行，丙方退还乙方已支付的服务佣金。如果由于甲方违约导致合同不能继续履行，甲方赔付乙方已支付丙方服务佣金。”第六条约定：“经甲乙双方协商同意，甲方在收到全部房款后三个工作日内将房屋交付给乙方，确保房屋处于未出租状态。”当日，王某向陈某支付了房屋定金100000元。2015年3月14日，王某向我爱我家公司支付居间服务费107000元。审理中，陈某表示其于2015年4月17日完成301号房屋的上市审批手续，王某对此予以认可。王某表示陈某未能配合王某进行301号房屋的评估、贷款手续，故合同未能继续履行。陈某提交房屋租赁合同、房屋续租协议书复印件，表示301号房屋在交易时处于出租状态，租赁期限截止至2015年8月24日，房屋未能评估的原因系租户不配合，亦不同意提前搬出。王某、我爱我家公司对房屋租赁合同的真实性子以认可，对续租协议书复印件不予认可，但均认可30l号房屋在交易时处于出租状态。陈某提交病历记录、其与王某、王某配偶、我爱我家公司工作人员的谈话录音及其女儿与租户闫某的谈话录音、其向租户闫某发送律师函件、快递单据、邮件查询打印件，证明其就租户问题与王某进行过协商，并多次委托家属与租户协商，但租户拒绝提前搬出及协助评估，此事亦造成其巨大的精神压力。王某对其与陈某、我爱我家工作人员谈话录音、病历记录、律师函、快递单及邮件查询记录的真实性认可，但表示因租户原因无法履行合同系陈某的单方说法，其无法确认陈某女儿与租户谈话录音的真实性。陈某提交合同签订当晚小区的监控录像，证明当日晚11时许我爱我家公司工作人员及王某以需要扫描文件为由将其带至我爱我家公司门店，直至3月14日凌晨两点才返回。王某对监控录像的真实性不认可。我爱我家公司对监控录像的真实性认可，对证明目的不予认可。另，陈某表示其约一年前将301号房屋出售信息发布到网上，租户当时同意配合，亦同意提前搬走，但在签订本案诉争房屋当天租户不让看房。王某表示签约当天租户已经休息，其未看过301号房屋，但其看过对面302号房屋。

另查，2010年4月，陈某曾将王某、我爱我家公司诉至法院，要求撤销三方签订的房屋买卖合同及补充协议，后陈某撤诉。2010年7月28日，王某委托律师向陈某发出《律师函》，要求解除双方签订的合同，并要求陈某按照合同约定返还定金并赔偿违约金及居间服务费损失。陈某表示已收到律师函。陈某提交其通话记录详单，表示其于4月17日至23日多次联系我爱我家公司及王某希望协商解决，但因无法联系到王某，故其不得已起诉以重新确定双方权利义务，并非对交易反悔。王某对通话记录的真实性认可，但表示双方一直保持联系。我爱我家公司表示无法确认通话记录的真实性。王某提交其与陈某家属的录音，证明其在合同履行期届满前仍与陈某进行沟通，其并非恶意解约。陈某对录音的真实性认可，表示其从未表示不卖房，且其在住院期间亦委托家属协商卖房事宜。审理中，陈某表示同意按照原合同继续履行。王某表示其已向陈某发送律师函，通知陈某解除房屋买卖合同，合同已经实际解除。我爱我家公司提出合同解除与否由法院予以判定。现王某要求陈某返还定金并赔偿违约金及居间服务费。王某表示陈某的违约行为对其造成定金损失，且其在与陈某签订合同后将自身原有住房出售，并于2015年9月另行购房，房价上涨60余万元，但王某就其主张的损失未提交相应证据。陈某表示违约金与居间服务费系重复主张，王某仅存在定金损失，且王某主张的违约金过高，要求予以减少。

原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、装修款补充协议、定金收据、居间服务合同、履约服务合同、房地产经纪服务告知和提示、居间服务费收据、刷卡凭证、录音、房屋租赁合同、房屋续租协议书、律师函、快递单、通话记录、民事起诉状、住院病案等证据在案佐证。

原审法院判决认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王某与陈某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及王某、陈某与我爱我家公司签订的《补充协议》均系各方真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效．各方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。涉案301号房屋在交易时处于出租状态，根据合同约定，陈某在签订房屋买卖合同时需保证承租人已放弃优先购买权，并能够积极配合房屋交易过程中的评估、交验等过程，若因此导致合同无法履行或被撤销的，视为陈某违约。在鉴订合同且王某支付定金后，因承租人原因使王某无法进行30l号房屋的评估、贷款面签等事宜，并最终导致王某在合同签订后的120日内未取得301号房屋的产权证书，且陈某自述已将出售301号房屋信息发布至网络一年之久，但未能协调租户配合房屋出售事宜，故陈某的行为已经构成违约，应承担违约责任。王某在期满后依约选择解除合同并向陈某发出解除合同的通知，作为违约一方陈某表示已收到该通知，因此双方的买卖合同已经实际解除。现王某要求陈某返还定金、支付违约金的诉讼请求，于法有据，应予支持。

当事人可以约定方违约时应当根据违约情况向对方支付定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据法院庭审查明的事实，王某在签订合同时明知房屋处于出租状态，亦未实地查验301号房屋，其本身存在疏忽；另一方面，根据陈某提交的证据足以认定，陈某在签订合同后积极地履行合同，与王某、301号房屋租户就合同履行事宜亦进行多次协商，陈某并非恶意违约。现陈某的违约行为造成了王某的居间服务费损失，王某并未提交证据证明其产生了其它损失。综合上述情况，法院对违约金数额予以降低，违约金的数额由法院结合实际损失、合同的履行情况、双方当事人的过错程度等综合因素酌情予以判定。因法院在判定违约金时已经考虑了王某的居间服务费损失，故王某要求陈某赔偿居间服务费的诉讼请求，不予支持。综上所述，《中华人艮共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第百十四条第二款之规定，判决：一、陈某于本判决生效后七日内返还王某定金十万元；二、陈某于本判块生效后七日内赔偿王某违约金十万元；三、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，王某不服原判，上诉至本院。上诉请求为：1、撤销原判第三项；2、改判陈某向王某赔偿居间服务费107000元；主要理由为：(一)原审判决认定事实不清。1、原审法院认为“王某在签订合同时明知301号房屋处于出租状态，未实地查验301号，其本身存在疏忽”不当。2、原审法院认为“陈某并未恶意违约”不当。（二）原审判决适用法律不当。1、陈某曾向王某承诺出租户可以随时搬出房屋。2、应当认定陈某故意提供虚假情况。3、双方签订的合同中对于居间服务费和违约金系分别提出，二者合同依据和法律关系均不同，不能一概而论原审法院在处理本案时应当着重考量陈某违背诚实信用原则的情况。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。王某与陈某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及王某、陈某与我爱我家公司签订的《补充协议》均系各方真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。因陈某在合同履行过程中存在违约行为，王某在期满后依约选择解除合同并向陈某发出解除合同的通知，陈某表示已收到该通知，双方的买卖合同已经实际解除，原审法院结合王某的诉讼请求，判令陈某返还定金并无不当。

根据相关规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原审法院结合王某在签订合同时对相关注意义务存在疏忽的隋况、陈某在履行合同过程中的情况以及房屋买卖过程中发生的实际损失大小情况，判定陈某承担违约的数额适当，本院予以维持。上诉人所述应当应就居间费损失另行赔偿一节，没有法律依据。

    综上所述，上诉人王某的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一万六千二百九十四元，由王某负担一万千九百九十四元（已交纳八千百四十七元，余款于本判决生效后七日内交纳），由陈某负担四千三百元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二千四百四十元，由王某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长  张洁芳

审判员  刘国俊

代理审判员  刘  磊

二〇一六年三月二十八日

书记员 叶康喜