北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2016）京01民终2618号

上诉人（原审原告）张某，男，1970年2月11日出生。

被上诉人（原审被告）北京XXX物业管理有限公司，住所地北京市延庆区八达岭工业开发区康西路178号。

法定代表人石某，负责人。

委托代理人李琳，女，1954年1月30日出生。

委托代理人XX，XXXX律师事务所律师。

上诉人张某因物业服务合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2016）京0119民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

张某在原审法院诉称:我于2014年购买了北京快乐假日大酒店小区内X号楼X层235号，并于2014年10月31日与北京XXX物业管理有限公司签订了物业管理委托合同，按照合同缴纳了物业费和供暖费。北京XXX物业管理有限公司于2015年10月擅自断水、断暖，按照合同约定，北京XXX物业管理有限公司应另行安排相同面积房屋，供我临时替代使用。我多次与北京XXX物业管理有限公司负责人联系，一直未给提供，北京XXX物业管理有限公司的行为严重侵害了我作为业主的合法权利，由于无水、无暖，造成我无法入住，我不得不在外租房。现在诉至法院，要求依法保证我所拥有房屋的正常供水、供电、供暖，如果不能保证我所拥有房屋的正常供水、供电、供暖，要求北京XXX物业管理有限公司按合同约定提供相同面积的替代房屋；请求法院判令北京XXX物业管理有限公司赔偿2015年11月至2016年4月期间的租房费12000元；如果明年还发生类似情况，我要求退房，并赔偿一切损失；案件受理费由北京XXX物业管理有限公司承担。

北京XXX物业管理有限公司在原审法院辩称:我公司不同意张某的诉讼请求。首先，张某购买的房屋是酒店公寓，我公司是公寓的物业管理单位。酒店的停业原因是北京市政策要求煤供暖换燃气锅炉和改管道管线，因为之前的天气气温低，所以工期延后，酒店的锅炉不能顺利使用。其次，酒店是季节性经营，采取临时性停业，就会停水和断暖。还有，张某是在2014年10月31日和我公司签订的合同，张某没有交纳2015年10月之后的物业费和供暖费，无权主张我公司进行赔偿。根据上述意见，请求人民法院驳回张某的全部诉讼请求。

原审法院审理查明:张某于2014年购买了北京快乐假日大酒店小区内X号楼X层235号，房屋面积是42.68平方米。2014年10月31日，张某与北京XXX物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同书》，双方约定:张某需要向北京XXX物业管理有限公司交纳物业管理费4.8元/平方米/月，冬季取暖费30元/平方米/取暖季，凉水4元/吨，热水20元/吨，电费按酒店当季平均电价收取。冬季张某所在楼房入住率未达30%时，乙方停止向楼房供暖。在此期间如果张某需使用房屋，北京XXX物业管理有限公司另行安排相同面积房屋，供张某临时替代使用。使用期间该房屋内除发生的水电费外，其他费用免除。供暖季节过后，北京XXX物业管理有限公司收回房屋。小区内酒店因经营需要临时性停业时，停业期间将停止供暖和供热水，北京XXX物业管理有限公司退还此期间的物业费和多收取的取暖费，所退费用在下一年度从张某应交的费用中扣除。2014年10月31日张某交纳了一年的物业费2458元。取暖费1280元。2015年2月24日至4月3日北京XXX物业管理有限公司未向张某所在楼房提供暖气和热水。张某于2015年3月23日诉至法院，要求北京XXX物业管理有限公司保证正常供水，供电、供暖，赔偿租房损失15000元（8个月），退还物业费2458元（一年的物业费、水电费），退还全年取暖费。法院经审理，于2015年6月17日以（2015）延民初字第2564号民事判决书判决:北京XXX物业管理有限公司退还张某物业费二百六十六元三角二分，供暖费二百一十三元四角，共计四百七十九元七角二分；驳回张某的其他诉讼请求。在上述判决发生法律效力后，北京快乐假日大酒店于2015年10月7日发布通知:“酒店从2015年10月7日起停业，预计2016年4月初开业。放假期间酒店更换锅炉，同时停止供暖供水（不停电），业主有需用水，请自备盛水器具自行到酒店锅炉房接取，免费使用。”在发布通知后，北京XXX物业管理有限公司即停止供暖供水。

本案在审理过程中，双方当事人各持一词，经法院调解，未能通过调解方式解决纠纷。

原审法院认定上述事实的证据有:双方当事人的陈述、《物业管理委托合同书》、《施工安装合同》、《常压燃气热水锅炉订购合同》等。

原审法院判决认为:公民合法的民事权益受法律保护。张某与北京XXX物业管理有限公司曾自愿签订《物业管理委托合同书》，对于物业服务的内容进行了约定，并对物业费、取暖费等服务项目的数额进行了约定。因在2015年10月后，张某没有交纳物业费、取暖费等相关费用，在没有交纳相关费用的条件下，主张北京XXX物业管理有限公司违约，进而提出本案中的各项诉求，不符合法律的规定，故对于张某的全部诉求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条  的规定，判决:驳回张某在本案中的全部诉讼请求。

张某不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是:撤销原审判决，依法改判支持我在原审中的诉讼请求。上诉理由是:北京XXX物业管理有限公司给我的房屋停水、停暖，使我没法居住，因而我在外租房，北京XXX物业管理有限公司应赔偿我的租房损失12000元。

北京XXX物业管理有限公司答辩称:根据物业服务合同的约定，我们可以有停水、停暖期的，张某没有交纳物业费，因而不同意张某的诉讼请求。

本院经审理查明:原审判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。

本院另查明，张某（甲方）与北京XXX物业管理有限公司（乙方）签订的《物业管理委托合同书》第六条中，有如下约定:九、小区酒店如因经营需要采取临时性停业措施时，停业期间将停止供暖和供热水。乙方将向甲方退还此期间的物业管理费和多收取的取暖费，所退费用在下一年度甲方应缴纳的物业管理费、取暖费中扣除。

以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为:张某与北京XXX物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。现张某以北京XXX物业管理有限公司停水、停暖使其无法居住为由，以物业服务合同纠纷为案由，要求北京XXX物业管理有限公司赔偿其租房损失，但双方在合同中并未约定在此情况下北京XXX物业管理有限公司有赔偿义务。同时，张某亦未提交证据证明其曾要求北京XXX物业管理有限公司提供相应房屋遭拒而不得不在外租房。且双方在合同中已约定因经营需要可以停止供暖和供热水，在张某未缴纳相应物业费的情况下，要求北京XXX物业管理有限公司赔偿其租房损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

据此，张某的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费五十元，由张某负担（已交纳）。

二审案件受理费一百元，由张某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长陈立新

审判员汤平

代理审判员王玲芳

二○一六年五月四日

法官助理李程

书记员苏杭