北京市第二中级人民法院

民事判决书

( 2016)京02民终7797号

上诉人（原审被告）：杨某某，男，1 982年3月9日出生，汉族，首都机场出入境检验检疫局职员，住北京市东城区外交部街xx号西平房x号。

上诉人（原审被告）：赵某某，男，1 947年9月9日出生，

满族，北京市水产局退休职工，住北京市丰台区嘉园二里xx号楼

xxxx室。

委托诉讼代理人：胡某（赵某某之儿媳），1 968年1 1月1 8日出生，无业，住北京市石景山区天和景园x号楼xx门xxx号。

被上诉人（原审原告）：杨某，男，1 95 5年1月14日出生，汉族，首都检验检疫局退休干部，住北京市通州区月亮城x单元xxx室。

法定代理人：纪某某（杨某之妻），1 95 8年3月2日出生，汉族，无业，住北京市通州区月亮城x单元xxx室。

委托诉讼代理人：韩平，北京国锦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙文泽，男，1 979年1 0月30日出生，北京国锦律师事务所实习律师，住北京市通州区蓝调沙龙小区xx号楼xxx号。

原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1 706室。

法定代表人：左晖，董事长。

委托诉讼代理人：闫某某，男，1 987年9月8日出生，该公司职员，住北京市朝阳区将台路x号院x x号楼。

上诉人杨某某、上诉人赵某某因与被上诉人杨某、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）确认合同无效纠纷（原审案由为房屋买卖合同纠纷）一案，不服北京市丰台区人民法院( 2013)丰民初字第03 375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2 01 6年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

杨某某上诉请求：撤销原判，驳回杨某的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。

杨某辩称，同意一审判决，不同意杨某某的上诉请求。

赵某某辩称，同意杨某某的上诉请求。

链家公司述称，同意杨某某的上诉请求。

赵某某上诉请求：撤销原判，驳回杨某的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当。

杨某辩称，同意一审判决，不同意赵某某的上诉请求。

杨某某辩称，同意赵某某的上诉请求。

链家公司述称，同意赵某某的上诉请求。

杨某向一审法院起诉请求：确认杨某某与赵某某之间在2011年6月1 9日就北京市丰台区嘉园二里1 5号楼1 6 03号房屋（以下简称诉争房屋）签署的房屋买卖合同无效。

一审法院认定事实：杨某与吴某某原系夫妻关系，杨某某系二人所生之子。杨某与吴某某于1991年6月6日经原北京市东城区人民法院调解离婚，杨某某由吴某某抚养。

2004年1月14日，北京出入境检验检疫局机关服务中心（出租方、甲方）与杨某（承租方、乙方）签订《北京市公有住宅租赁合同》，该合同约定，由杨某承租诉争房屋，总使用面积46.7平方米，月租金138. 23元。上述合同签订后，诉争房屋由杨某居住使用。

2 008年2月25日，杨某某与单明蕊登记结婚。

2009年1月，杨某与杨某某申请变更诉争房屋的承租人，申请变更原因为父子更名，审核项目包括户口簿、租赁合同、身份证等。2 009年1月1 3日，北京出入境检验检疫局机关服务中心（出租方、甲方）与杨某某（承租方、乙方）签订了（（北京市公有住宅租赁合同》。该合同第五条约定：“乙方与第三者换房，符合有关规定的，甲方应予办理有关手续。”该合同第十二条约定：“乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同，收回房屋。1、擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交还使用、出卖或变相出卖使用权的……”此后，诉争房屋由杨某某承租。

2 01 1年6月1 9日，杨某某（甲方）与赵某某（乙方）就诉争房屋转让事宜签订了《合同书》，其中载明：甲、乙双方协商确认该房屋使用权转让价格为99万元整；甲、乙双方应于甲方收到尾款54万元当日到房屋主管机关办理房屋使用权属变更登记手续。

2 01 1年7月25日，杨某某出具了《换房协议》，该协议载明：承租人杨某某现住丰台区嘉园2里1 5号楼1 6 03室，因工作原因经与赵某某友好协商，答成共识，自愿换到丰台区西罗园南里1 0号楼3门5 02室，如今后发生房屋纠纷责任自负，与物业公司无关。该协议上除杨某某的签名外，还有单明蕊、吴某某及杨某等三人的签名。

2 01 1年7月26日，赵某某亦出具了《换房协议》，该协议载明：承租人赵某某现住丰台区西罗园南里1 0号楼3门5 02室，因工作原因经与杨某某友好协商自愿换到丰台区嘉园二里1 5号楼1603，如今后发生房屋纠纷责任自负，与物业公司无关。

同日，杨某某与赵某某向诉争房屋产权人北京庄胜房地产开发有限公司申请变更了诉争房屋的承租人。

2011年8月23日，北京出入境检验检疫局机关服务中心（出租方、甲方）与赵某某（承租方、乙方）签订了《北京市公有住宅租赁合同》。赵某某已向杨某某付清了相关款项。

北京市东城区人民法院于2012年9月11日就申请人纪某某申请宣告杨某限制民事行为能力一案，作出( 2012)东民特字第09643号民事判决，宣告杨某为限制民事行为能力人。

在案件审理过程中，一审法院到诉争房屋的公房管理单位北京市蓟城物业管理有限责任公司进行调查，根据该公司留存的材料显示，北京庄胜房地产开发有限公司曾出具证明，该证明载明：嘉园小区48号楼1 6 03号房屋（即诉争房屋）承租人杨某，系我公司一期拆迁户；该户原住宣武区香炉营头条62号；原有公房一间使用面积16平方米；该户被安置到嘉园小区48号楼1603（二居）由杨某承租，应安置人口：杨某、之妻、之子共三人。另外，该公司的工作人员答复：其在办理相关手续时并不知道杨某某与赵某某之间签署过房屋买卖合同，其作为公房管理单位，允许互换，但不允许以任何形式买卖公房承租权，也不会允许诉争房屋的此种形式的交易；另外，除非是家庭近亲属之间要求更名的，其他形式的换房更名都会要求家庭其他成员签字表示通过，诉争房屋是拆迁取得公房承租权的，还会要征求其他被拆迁入的意见。

一审中，一审法院要求赵某某就其系北京市丰台区西罗园南里1 0号楼3门5 02号房屋（以下简称5 02号房屋）的承租人提供证据，但其却未能提供任何证据予以证明。

因杨某一方申请对杨某本人在2009年1月7日签署变更承租人申请及2 01 1年7月25日签署换房协议时的民事行为能力进行鉴定，故一审法院特委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行鉴定。该所于2 01 3年1 1月25日出具了法大[2 013]医鉴字第1 146号法医学鉴定意见书。该意见书载明，调查材料包括杨某之妻纪某某及委托代理人韩平反映的情况、本溪市金山医院杨某CT影像诊断报告书（CT号2521 5）、北京市通州区潞河医院出院记录(住院号00436497)、2011年12月27日首都医科大学宣武医院影像检查报告单、2 01 2年7月9日北京天坛医院诊断证明书、2 01 2年8月30日首都医科大学附属北京天坛医院影像学报告单、2012年12月31日首都医科大学宣武医院影像检查报告单等。该意见书另载明：“六、鉴定意见，被鉴定人杨某诊断为脑血管病所致精神障碍，2 009年1月7日签署变更承租人申请时及2 01 1年7月2 5日签署换房协议时均评定为限制民事行为能力。’’

杨某认可法大[2013]医鉴字第1146号法医学鉴定意见书的真实性及最终的鉴定意见。杨某某、赵某某及链家公司仅认可该法医学鉴定意见书的真实性，不认可最终的鉴定意见，理由为：该法医学鉴定意见书所依据的鉴定材料之一本溪市金山医院作出的CT影像存在拼音名称与杨某不符的情况，该CT影像涉及的患者并非杨某，不能以此作为鉴定材料，且鉴定意见只考虑了纪淑清的陈述，也并未将杨某于2008年受到单位表彰的情况考虑在

内。就该CT影像涉及的患者是否确为杨某的问题，据盖有本溪市金山医院公章的函件表明：“经我院影像科查看光盘存留资料显示，该CT号（CT号：2 5215）的患者显示名为‘guoxiaoping’，但因我院当时未实行患者实名制检查，加之我院影像科装修改造

设备及报告系统更新造成以往的检查申请单及报告留存资料缺失不完整，故无法确切核实该患者是否为杨某本人，望谅解！”同时，一审法院就此问题电话联系了本溪市金山医院出具该CT影像诊断报告书的送诊医生刘东风，其亦称由于患者较多、时间较长且当时该医院尚未实行患者实名制检查等原因而无法确定该患者是否确为杨某本人。鉴定人胡纪念法医出庭接受询问时陈述：如果该CT影像涉及的患者并非杨某，可能会影响杨某在2009年1月7日签署变更承租人申请时的民事行为能力鉴定意见；同时，即使不考虑2008年本溪市金山医院的影像报告，仅凭其他鉴定材料，也可以认定被鉴定人杨某在2 011年7月25日是限制民事行为能力人。

一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效；无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。关于杨某是否具有诉权的问题，诉争房屋系拆迁取得的公房承租权，而诉争房屋的公房管理单位要求在换房更名时需要家庭其他成员签字并征求其他被拆迁入的意见，故杨某某与赵某某签订《合同书》转让诉争房屋使用权的行为，显

然涉及杨某的合法权益，杨某有权就此提起诉讼。关于涉案合同的效力问题。首先，杨某某与赵某某签订《合同书》后虽表面上履行了所谓换房手续，但根据《合同书》的内容及履行情况，以及赵某某未能举证证明其确系502号房屋承租人的情况，有理由相信赵某某并非502号房屋的承租人，而是与杨某某虚构了互换房屋的事实，即赵某某与杨某某就诉争房屋并非互换公有住房承租权，而是买卖公有住房承租权。其次，根据北京市住房和城乡建设委员会的相关意见，在公有住房产权单位同意转让的情况下，公有住房使用权转让行为不违反法律、法规和规章规定。本案中，诉争房屋的公房管理单位表示不允许以任何形式买卖公房承租权，仅同意公房承租权互换，其在办理相关手续时也并不知道杨铭遥与赵某某之间签署过《合同书》，而杨某某与赵某某擅自签订《合同书》、虚构互换房屋的情况，转让诉争房屋公房承租权的行为显然是诉争房屋所有权人或者公房管理单位不允许的。第三，根据诉争房屋的公房管理单位关于在换房更名时需要家庭其他成员签字并征求其他被拆迁入的相关要求，2011年7月25日杨铭遥出具的《换房协议》上除杨某某的签名外，虽有单明蕊、吴晓静及杨某等三人的签名，但吴某某与杨某在1991年6月6日即已

离婚，显非拆迁安置人，该协议上亦无拆迁时作为应安置人口的“杨某之妻”的签字，故杨某某与赵某某之间的房屋交易，亦不满足诉争房屋的公房管理单位所要求的相关条件。第四，通过鉴定意见及鉴定人出庭作证可知，2011年7月25日杨某在杨某某出具的《换房协议》上签字时确系限制民事行为能力人，故杨某在未经其法定代理人同意的情况下就在该《换房协议》上签字，事后亦未得到其法定代理人的追认，故该签字应为无效。因此，

杨某某与赵某某于2 01 1年6月1 9日签订《合同书》、虚构互换房屋情况转让诉争房屋使用权的行为，违反诉争房屋公房管理单位的相关规定，亦侵犯了杨某的合法权益，应为无效，故对于杨某所主张的要求确认杨某某与赵某某于2011年6月19日就诉争房屋签署的房屋买卖合同无效的诉讼请求予以支持。关于杨某的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，依照法律规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但本案中杨某的诉讼请求并非债权请求权，不适用诉讼时效的规定，故杨某的诉讼请求并不存在超过诉讼时效的问题。另外，关于本溪市金山医院CT影像存在的拼音名称与杨某不符的问题，鉴于盖有本溪市金山医院公章的函件内容显示，现仅无法确认该CT影像涉及患者是否系杨某，而非认定该CT影像涉及患者并非杨某，结合本院向本溪市金山医院医生了解的情况，无法确认杨某一方就鉴定问题向本院提供了虚假的材料。同时，杨某在2 009年1月7日签署变更承租人申请时是否具备完全民事行为能力的问题，并非本案的争议焦点，因此对此问题不做进一步处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十七条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第十三条、第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，于2016年2月判决：杨某某与赵某某于二o一一年六月十九日就北京市丰台区嘉园二里1 5号楼1 6 03室房屋签署的<合同书》无效。

二审中，当事人没有提交新证据。本院查明本案涉及的3份《北京市公有住宅租赁合同》的出租人均为北京市蓟城物业管理有限责任公司，一审判决表述有误，本院予以更正。本院经审查对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为：本案的争议焦点在于杨某的行为能力和《合同书》的效力。关于杨某的行为能力问题，经鉴定，确认杨某在2009年1月7日签署变更承租人申请时及2 01 1年7月25日签署《换房协议》时为限制民事行为能力。关于本溪市金山医院的影像报告，经鉴定人员解释，可以确认该报告可能影响2009年1月7日行为能力的认定，不影响2 01 1年7月25日行为能力的认定。据此，杨某在2 01 1年7月25日签署《换房协议》时可以确定为

限制民事行为能力。 关于《合同书》的效力问题，诉争房屋为承租公房，故承租权的转移应当征得公房所有权人及管理人的认可。根据管理人的意见，诉争房屋的承租权允许互换，但不允许以任何形式买卖和交易；诉争房屋系拆迁取得，公房承租权转让要征得承租人和其他被拆迁入同意。据此，转移承租权的合同有效需要两个特殊要

件，即法律关系为互换及征得全体被安置人同意。

对第一个要件的评析：经一审法院释明，赵某某未能举证证明其确系502号房屋承租人的事实，故有理由相信赵某某并非502号房屋的承租人。杨某某与赵某某签订《合同书》后履行了所谓换房手续，但根据《合同书》的内容及履行情况，可以确定杨铭遥虚构了互换房屋的事实，实际上是买卖公有住房承租权。

对第二个要件的评析：不论承租人变更的效力如何，杨某作为被安置人的身份不可否定。杨某在2 01 1年7月25日签署《换房协议》时可以确定为限制民事行为能力，故杨某某与赵某某之间转移诉争房屋承租权的行为侵害了杨某的合法权益。

综上，《合同书》实际上是以互换承租权形式掩盖下的承租权交易，侵害了公房管理人的合法权益；《合同书》亦未征得被安置人杨某的同意，侵害了杨某的合法权益。据此，《合同书》有效的两个特殊要件均不具备，一审法院将《合同书》确认为无效，合

法、合情、合理，本院予以维持。杨某某、赵某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1 4 0元，由杨某某负担7 0元（已交纳），由赵某某负担7 0元（已交纳）。

本判决为终审判决。

文件编号：160928-144840-165-22-525466

审 判 长 李俊晔

审 判 员 顾国增

审 判 员 王艳芳

二〇一六年九月二十九日

书 记 员 李 丽

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