北京市第二中级人民法院
民事判决书


(2015)二中民终字第05070号

上诉人（原审原告）康某，女，1984年12月15日出生，汉族，无业，住北京市东城区XXXXXX。
上诉人（原审原告）康某某，男，1959年3月20日出生，汉族，北京某某有限公司退休职工，住北京市东城区XXXXXX。
二上诉人之共同委托代理人韩平，北京国锦律师事务所律师。
二上诉人之共同委托代理人陈冲，女，1987年2月17日出生，北京国锦律师事务所实习律师，住北京市朝阳区建外SOHO西区15号楼1705号。
被上诉人（原审被告）孙某某，女，1966年8月28日出生，汉族，北京市某某有限公司退休职工，住北京市东城区XXXXXXX。
委托代理人范建文，北京市翔龙律师事务所律师。
上诉人康某、康某某因确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院( 2015)东民初字第XXXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。康某、康某某及其二人之共同委托代理人韩平、陈冲，孙某某之委托代理人范建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2015年2月，康某、康某某诉至原审法院称：康某某与郭某某系夫妻关系，康某为康某某与郭某某之女。郭某某于2006年6月12日去世。位于北京市东城区XXXXXX房屋2间（以下简称涉案房屋）为郭某某承租的公房。郭某某生前与孙某某是好朋友。我们曾于2014年10月就涉案房屋在北京市东城区人民法院起诉孙某某返还原物。在该案审理过程中，我们才得知郭某某在生前于2003年以100 000元的价格将涉案房屋卖与了孙某某，并收取了相应款项。但公房禁止买卖，且康某某对郭某某出卖涉案房屋并不知情。孙某某一直将涉案房屋出租至2014年8月份，现涉案房屋依然在孙某某控制之下。现我们诉至法院，要求判令郭某某于2003年与孙某某订立的房屋买卖合同无效；判令孙某某返还郭某某承租的北京市东城区xxx某房屋的《北京市公有住宅租赁合同》原件；判令我们返还孙某某购房款100 000元；本案诉讼费由我们承担。

孙某某辩称：康某、康某某的诉讼请求没有任何法律依据。第一，康某、康某以郭某某与我之间订立的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条关于违反法律和行政法规的强制性规定为由，要求确认该合同无效，但并没有相关的法律、行政法规作出此类规定。我从郭某某处购买的是涉案房屋的占有权和使用权，并非所有权，我没有恶意损害第三人、国家、集体和公共利益。我也在向房屋管理部门交纳房租。当时是因郭某某资金紧张，而我无房居住，双方的交易是基于各自的利益，是有利于社会和谐稳定的。第二，康某、康某某之前曾起诉我要求返还北京市公有住宅租赁合同原件，已被人民法院判决驳回，故应根据一事不再理的原则，判决驳回康某、康某某的诉讼请求。第三，现我与郭某某的房屋买卖合同已履行完毕，且我自1995年起在涉案房屋居住至今，只是中间有段时间是由我的亲戚住，现不存在返还购房款的问题。综上，我不同意康某、康某某的诉讼请求。

原审法院经审理认为：违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。损害社会公共利益的合同无效。根据本案查明的事实，郭某某于2003年将其承租的北京市东城区xxxxx号公房以人民币100 000元的价格卖与孙某某，二人买卖的标的应系该房屋的占有权及使用权。现行有效的法律、行政法规中，并无相关“公房禁止买卖”的效力性强制性规定，康某、康某某以此为由要求确认郭某某与孙某某订立的房屋买卖合同无效，缺乏法律依据。关于康某、康某某认为郭某某与孙某某的房屋买卖合同损害公共利益的主张，亦缺乏事实依据。关于康某、康某某所称因其二人也可能成为涉案房屋的承租人，郭某某的转让行为损害了其二人的合法权益一节，因现涉案房屋的承租人并未发生变更，其二人的该项主张亦不能成立，法院不予采信。故关于康某、康某某要求判令郭某某于2003年与孙某某订立的房屋买卖合同无效，并要求孙某某返还公有住宅租赁合同原件，以及要求判令康某、康某某返还孙某某100 000元购房款的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院均不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项之规定，于2015年3月判决：驳回康某、康某某的全部诉讼请求。

判决后，康某、康某某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判决，依法改判郭某某与孙某某订立的房屋买卖合同无效，其主要上诉理由为：一、公房买卖损害社会公共利益，是违法行为；二、公房产权单位不同意郭某某与孙某某之间的房屋买卖行为，郭某某与孙某某买卖涉案房屋的行为系无权处分；三、一审判决具有极大的社会危害性。孙某某同意原判决。

经审理查明：康某某与郭某某系夫妻关系，康某为康某某与郭某某之女。郭某某于2006年6月去世。
位于北京市东城区xxxxx房屋2间（使用面积14.6平方米）系北京市东城区xxxxxx的公房，该房屋承租人登记为郭某某。1995年4月1 3日，孙某某及其子刘某将户籍迁入涉案房屋处。2005年3月，郭某某及康某将户籍迁出涉案房屋，康某某的户籍未在此处。郭某某去世后，涉案房屋未进行承租人变更。2009年，北京市东城区xxxxxx更换《北京市公有住宅租赁合同》，就涉案房屋签订了编号为东房交字第XXX号的《北京市公有住宅租赁合同》。该合同出租方交道口分中心，承租方为郭某某，住宅坐落为东城区xxxxx。租期自2009年6月1日始，合同中未约定租期停止日期。合同甲方有北京市东城区xxxxx时盖章，乙方处为空白。现该合同原件在孙某某处。涉案房屋现由孙某某居住使用。康某自1998年起，即不在涉案房屋内居住。

孙某某持有收条一份，该收条载明“今已收齐xxxx号房款10万元正。收条落款日期为2003年3月7日，落款签字为“郭某某”。康某、康某某对孙某某提交的收条真实性认可，现康某、康某某认可郭某某与孙某某之间就涉案房屋的房屋买卖关系。现涉案房屋的承租人尚未变更。

另，康某、康某某曾于2014年1 0月31日向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求孙某某返还涉案房屋的《北京市公有住宅租赁合同》原件。该案审理过程中，北京市东城区人民法院到北京市东城区xxxxxxx分中心，就涉案房屋现承租人情况以及东房交字第XXXX号《北京市公有住宅租赁合同》的签订等情况进行询问。北京市东城区xxxxxxxxx分中心工作人员答复称，北京市东城区xxxxxxxx房屋的承租人现在仍是郭某某，东房交字第xxxx号《北京市公有住宅租赁合同）》是2009年6月1日签订的，在该中心存档的合同中，乙方写的是郭某某，但不清楚为什么本案当事人提供的合同上乙方是空白的。签订新的《北京市公有住宅租赁合同》后，旧合同应该已经收回。本案中，当事人提供的合同与该中心存档的合同是同一份合同，但不清楚当时是谁到该中心领取的东房交字第xxxx号《北京市公有住宅租赁合同》。关于孙某某与郭某某之间的公房买卖行为，该中心表示根据建设部的规定，任何人不能擅自买卖公有住宅，公房买卖是不允许的。该中心不同意孙某某与郭某某之间对公房迸行买卖。北京市东城区人民法院经审理认为，孙某某系基于其与郭某某的房屋买卖关系取得的该合同原件，故于201 5年2月2日作出( 2014)东民初字第13682号民事判决书，驳回康某、康某某的诉讼请求。现该民事判决书已发生法律效力。

原审审理中，康某、康某某认为郭某某与孙某某的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项的规定，即“损害社会公共利益的合同无效”、 “违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，并且认为，郭某某并非涉案房屋的所有权人，无权出卖涉案房屋的所有权。孙某某认为，郭某某与孙某某所买卖的标的系涉案房屋的占有权及使用权，并非所有权。同时，康某、康某某提出，郭某某转让涉案房屋的行为，侵犯了康某、康某某的合法权利，因为康某、康某某也有可能成为该房屋的承租人。孙某某认为，康某虽然曾与郭某某在涉案房屋为同一户籍，但并未共同居住两年以上；康某某与郭某某并非同一户籍，且康某、康某某在别处均另有住房，不符合变更承租人的条件，涉案房屋的承租人不可能变更为康某、康某某。
上述事实，有双方当事人陈述，《北京市公有住房租赁合同》、收条、户口簿等证据在案佐证。

本院认为：现康某、康某某认可2 003年3月7日郭某某签写收条的真实性，亦认可郭某某于2 00 3年3月7日将涉案房屋售予孙某某，故可以认定郭某某与孙某某之间就涉案房屋形成了房屋买卖合同关系，本案的主要争议焦点为郭某某与孙某某之间就涉案房屋的买卖合同是否有效。郭某某从涉案房屋的产权单位北京市东城区XXXXXXXX分中心承租公房，其对该房屋仅有居住、使用的权利，并无处分权。郭某某与孙某某买卖衍为的交易标的为郭某某不具备处分权的公房，产权单位既未重新与孙某某订立公有住宅租赁合同，又未同意或追认郭某某与孙某某之间的房屋买卖合同，故房屋买卖合同因郭某某不具有相应处分权利而应认定为无效。康某、康某某要求确认房屋买卖合同无效，符合法律规定，本院予以支持。综上，原审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院( 2015)东民初字第XXXXX号民事判决；
二、郭某某与孙某某订立的关于买卖北京市东城区XXXXXXX房屋的房屋买卖合同无效；
三、驳回康某、康某某的其他诉讼请求。
一审案件受理费1150元，由康某、康某某负担（已交纳）；二审案件受理费2300元，由孙某某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。




审  判  长    高宝钟
审  判  员    霍翠玲
代理审判员  马  潇

二〇一五年 七 月 二十 日

书  记  员    李  丽