2016年8月，34岁张嵩通过中介公司，以首付加银行贷款的方式，花费175万元，购买了77岁王老太名下一套位于北京房山的房屋。不料入住快两年后，张嵩却被王老太的儿子鲁阳起诉，鲁阳称母亲患有精神疾病30余年，属于限制行为能力人。2019年6月，法院终审判决张嵩和王老太签订的购房合同无效。合同被判无效后，涉案房屋如何腾退与过户？贷款谁来偿还？购房人的损失是多少？双方当事人针对这些问题再次对簿公堂。

记者近日从房山法院获悉了这起案件的最终判决结果。法官提醒，监护人对行为能力欠缺的老年人的行为、财产疏于监护，易引发法律风险。

购房入住两年 被原房主儿子起诉

“我母亲患精神疾病30多年，一直靠药物维持，是限制民事行为能力人，卖房这事，作为监护人的我并不知情，也不在场，请求法院确认房屋买卖合同无效。”2018年7月，王老太的儿子鲁阳一纸诉状将购房人张嵩推到了房山法院的被告席。

法庭上，鲁阳提交了一份由北京安定医院于2015年作出的《精神疾病鉴定司法意见书》，鉴定书上的结论显示：王老太患有精神分裂症，属于限制民事行为能力人。

不仅有此意见书，鲁阳还向法庭提交了2015年12月朝阳法院作出的一份判决书，法院判决“宣告王老太为限制民事行为能力人”。

鲁阳还特别提到，他是最近才得知母亲将房屋出售，并办理了相关过户手续，“但母亲至今未能说出房款是否给清等相关事实。”

面对原告的这些说法与证据，张嵩还是难以置信，当时与自己签订购房合同的老人是一名精神分裂症患者。

“签订合同时，有中介公司、王老太及其外甥郭佳夫妻，在此后长达三个月的交易过程中，我们和王老太的交流有四五次，她商议价格、签字画押都正常，丝毫没看出精神异常，一个精神病人是不可能顺利完成这么复杂的交易流程的。”张嵩称，由此推定，在房产交易过程中，王老太的行为与其精神状态是相适应的，是合法有效的民事行为，而且房产交易的价格正常，没有明显低于市场价格，自己属于善意取得。

“没有任何人告知我王老太有精神疾病，她也没说自己还有个儿子。”张嵩在法庭上质疑，“在当初买卖房屋过程中，鲁阳一次都没有出现过，他是合格监护人吗？据我所知，鲁阳一直没有与母亲共同生活，其母亲都是由其外甥郭佳照顾。2018年郭佳去世后，鲁阳因为房价上涨才恶意提起诉讼。”

未得到法定代理人追认 购房合同无效

房山法院在审理期间还发现了两个事实。一是2015年12月，朝阳法院审理“宣告王老太为限制民事行为能力人”一案中，王老太的外甥郭佳参与了全部审理过程。二是王老太与郭佳夫妻共同居住在涉案房屋，且王老太售房，郭佳全程陪同。

法律规定，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。

法院审理认为，首先，王老太在房屋交易期间属于限制民事行为能力人，且处分房屋的行为属于重大事务，已经超出她的民事行为能力范围；其次，因王老太无配偶，父母也已去世，仅有独子鲁阳，故鲁阳是王老太的监护人，也是王老太的法定代理人；第三，虽然外甥郭佳陪同王老太一起卖房，但郭佳并非是对王老太依法具有监护资格的人，且郭佳应明知王老太为限制民事行为能力人。

综上，房山法院一审判决涉案合同无效。张嵩不服上诉，2019年6月，法院二审维持原判，驳回上诉。

面对这一判决结果，张嵩表示，“这是我和妻子两家人竭尽全力，拿出了全部积蓄买的房，没有任何过错。这个房屋只付了几十万的首付，其他款项都是贷款，还要每月还贷，我们并不富裕，本案的诉讼不是终点。”

后续一堆麻烦事 双方再次对簿公堂

上述案件不仅对于张嵩不是终点，对鲁阳而言，同样还有后续程序要走。于是，鲁阳将张嵩再次诉至房山法院，提出7项诉讼请求，包括要求张嵩腾房、偿还银行贷款、配合办理过户手续，支付腾房前的房屋使用费13万多元、评估费1.8万元等内容。

张嵩不同意鲁阳的诉讼请求并提出反诉，他请求法院判决鲁阳退还房款175万元并支付利息，赔偿房屋增值差价、装修费、律师费和评估费等在内的损失共计120多万元。

另外，张嵩认为第三人中介公司具有专业注意义务上的失误，第三人王老太侄子郭佳的妻子故意隐瞒事实，二者须对返还房款及赔偿款项承担连带责任。

按照法律规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，到底是谁的过错导致了涉案合同无效，成为庭审争议的焦点。

鲁阳认为，根据交易习惯，张嵩有义务审查核实卖房人其他家庭成员相关情况，但张嵩并未进行审慎的注意义务。“我方也是受害人，175万元的房款实际上我母亲没有完全收到，母亲只是在各个材料上签字而已。如今郭佳去世了，他老婆应该返还张嵩的购房款。”

张嵩则认为，此次购房为生平第一次购房，怎么能形成“交易习惯”，就连其他的中介、银行、建委等专业人员都没看出老人精神异常。“鲁阳在法理上不是合格的监护人，在人情上也不是合格的赡养人，不但不能共同生活照顾被监护人，就连其母亲基本的房屋居住使用情况都不了解。”

中介公司认为，鲁阳和张嵩之间的房屋买卖合同纠纷与自己无关。郭佳的妻子未到庭应诉，但她表示：“我没有参与房屋买卖事宜，所有事情一概不知。”

买房人无过错 卖房人须赔偿损失

房山法院审理认为，本案争议焦点的实质在于，张嵩在购买房屋时，是否应认识到王老太为限制民事行为能力人。

首先，虽然王老太认定为限制民事行为能力人，但不能得出其在本案交易过程中必然存在一般人可察觉的行为异常状态，且她在交易时已年逾70岁，即使其反应能力、表达能力略有瑕疵，亦属于一般人可接受、可理解的范围，不能苛责张嵩“明察秋毫”。

其次，张嵩是在中介公司的居间服务下进行的房屋交易，且交易过程中始终有中介人员及王老太的侄子郭佳陪同，对于张嵩对房源真实性、出卖人可靠性的警惕能力，不能要求过高。

最后，现无证据证明张嵩在购买房屋时明知李老太为限制民事行为能力人，此种情形下，张嵩没有核查王老太家庭情况，以及出卖房屋是否经过家属同意的法定义务。

综上，法院认为，张嵩已经尽到了一般购买人的注意义务，对于本案合同无效不存在过错。法院还认为，张嵩要求郭佳妻子、中介公司承担连带责任的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。

考虑案件执行的可操作性，法院一审判决先由王老太代张嵩向银行偿还剩余贷款及利息。之后，住房贷款担保中心和银行办理注销抵押登记手续。接着，张嵩腾房并过户到王老太名下。腾房当日，王老太退还张嵩购房款。王老太还须赔偿张嵩损失和评估费共计102万多元。

一审宣判后，鲁阳不服上诉，2021年3月，法院二审维持原判，驳回上诉。

监护人对老人疏于监护 易引发法律风险

对于一般购房人，在房产交易中，尤其面对年迈老人时，如何尽可能规避风险？对于家中无民事行为能力人或限制民事行为能力人的老人，其监护人如何保护他们的财产不受损失？记者采访了上述第二起案件的一审法官，房山法院窦店法庭副庭长李亚丽。

对于购房人，李亚丽认为，购买房屋属于重大交易事项，为避免交易风险，建议购房人选择正规中介公司，一则通过中介公司选房可增加房源的可靠性，二则有中介公司参与可以降低自身的注意义务。

另外，购房人可要求卖房人的直系近亲属签署同意售房声明，一来可以确认卖房人行为能力欠缺时监护人同意售房，以此修正法律效力，二来可以防止房屋属于夫妻共同财产时出现无权处分的情形。

对于行为能力欠缺的老年人，李亚丽认为，有些监护人并未与老年人同住，对老年人行为、财产疏于监护，从而引发法律风险，故无论从照顾老年人生活，还是监护老年人财产方面出发，监护人应做到与老年人同住。

同时，监护人还应妥善保管老年人身份及财产证照，若老年人存在行为能力欠缺情形，不宜由其自行保管身份证、房产证等重要证照。

涉案当事人均为化名