一、最高法院的观点不一致
最高人民法院（2019）最高法民申3675号民事裁定认为：“案涉房屋未经竣工验收合格，不具备交付条件，虽然杜某某与银陇公司在2016年5月3日办理了交房手续，但不能将该行为认定为对案涉房屋的合法占有。”【并非合法占有】
最高人民法院（2017）最高法民申5095号民事裁定认为：“《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于‘未经验收或者验收不合格的，不得交付使用’的规定，系对建设工程交付的管理性规定，当事人违反该规定虽应承担相应责任，但不能据此推翻崔某某已对涉案房屋实际占有的事实，该规定亦不能阻却崔某某基于房屋购买合同而占有涉案房屋的合法性。”【合法占有】
我赞同后者（5095号民事裁定）的观点。
二、《异议复议规定》第28条和第29条的关系
因为讨论“占有”这个要件（《异议复议规定》第28条需要这个要件，而第29条不需要这个要件），因此有必要首先说明《异议复议规定》第28条和第29条的关系【业主可以选择适用第28条或第29条来支持自己的诉请】。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第28条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第29条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
《异议复议规定》第28条和第29条是什么关系？是选择适用还是排除适用？也就是说，被执行人是开发商的时候，是只能适用第29条，还是既可以适用第29条也可以适用第28条（业主有权选择适用第28条或第29条）？
答案是：业主可以选择适用第28条或第29条来支持自己的诉请（特殊情况下两个条文都满足）。理由如下：
1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并未明确规定被执行人是开发商的情况下不能适用第28条的规定。
2、从立法目的来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条是对案外人物权期待权的保护，第29条既是对案外人物权期待权的保护，也是对消费者（业主）的倾斜性保护，第29条中对案外人的保护强于第28条对案外人的保护。如果被执行人是开发商就不能适用第28条，就会出现如果业主符合第28条但不符合第29条，则业主不能通过案外人执行异议（之诉）排除申请执行人对标的房屋的执行的现象，即出现作为消费者的案外人受到的保护弱于普通的案外人的现象，这明显是与立法本意不符的。
3、从司法实践看，最高法院（2016）最高法民申2736号民事裁定；北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第00461号民事判决、最高人民法院（2016）最高法民申254号民事裁定、北京市高级人民法院（2016）京民再97号民事判决、湖南省高级人民法院（2016）湘民终440号民事判决、海南省高级人民法院（2018）琼民终599号民事判决、河南省高级人民法院（2017）豫民终930号民事判决都认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定并不排斥第28条的适用，在被执行人是开发商的背景下，如果业主不符合第29条的规定，但是符合第28条的规定，业主也可以通过执行异议（之诉）排除执行。
在此，需要特别注意的是，案外人只有完全符合《异议复议规定》第28条或第29条或其他法律规定（如《查封、扣押、冻结规定》第17条的规定）时才可以排除执行。不能将这些条文的部分要件拼凑在一起作为排除执行的依据，即有些案外人不完全符合《异议复议规定》第28条所规定的要件，也不完全符合《异议复议规定》第29条所规定的要件，案外人将《异议复议规定》第28条部分要件与第29条的部分要件拼凑在一起作为排除执行的依据，这是不行的。
三、占有未经验收的一手房可以构成合法占有
《建筑法》第61条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”那么，占有未经验收的一手房是否属于合法占有？
《异议复议规定》第28条规定的“已合法占有该不动产”强调的是不动产买卖合同履行的进度和已有的法律状态，其理论渊源是物权期待权的法理。虽然物权期待权在法理上尚无定论，但是买卖合同履行到的阶段是初级阶段，中级阶段，还是最后的阶段无疑是认定物权期待权是否成立的重要标准，如果买卖合同已经履行到了一般人可以判断买受人“即将”取得标的物所有权的阶段，那么，就基本可以认定买受人对标的物享有的物权期待权可以排除法院的强制执行。当然，从利益衡量和价值判断的角度来看，《异议复议规定》第28条等关于买受人的物权期待权可以排除强制执行的规定是为了保护买受人的居住权，居住权大于普通债权。但是即便法律对买受人的居住权倾斜性保护，也不是无限制的保护，法律也要考虑到申请执行人的合法权利也要受到保护，所以《异议复议规定》第28条等案外人排除执行的规定才规定了一些硬性指标，以28条为例，其硬性指标中就有一项是“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。
《异议复议规定》第28条规定的“已合法占有该不动产”中的“合法占有”是指买受人通过合法的方式取得对不动产的占有，有合同依据，也是卖售人自愿将不动产移交买受人占有，并非买受人非法强占不动产。这也体现了不动产买卖已经进展到了较深入的状态（买受人对不动产已占有），买受人对该不动产已经享有了一定的利益（占有的利益）。
而《建筑法》第61条第二款关于未经验收或者验收不合格不得交付使用的规定是一种行政管理性的规定，是行政部门对开发商的要求，其目的是保护商品房买受人的权利。（1）开发商的交房行为是否有瑕疵，是否满足行政机关对其交房时房屋质量等方面的要求，所产生的法律后果是开发商是否应当受到行政处罚和业主是否向开发商主张赔偿责任，并不影响开发商向业主交房这一合同履行行为的效力，交房的行为是有效的，业主对房屋的占有也是合法的，至于其他的法律后果（开发商可能受到行政处罚，业主可能起诉开发商要求其进行赔偿）等并不影响业主已合法占有房屋这一法律事实。（2）从立法价值的角度来看，《建筑法》第61条第二款关于未经验收或者验收不合格不得交付使用的规定是为了保护业主的权利，而只有业主“已合法占有该不动产”得到认定业主的合法权利才能得到保护。因此在对《建筑法》第61条第二款进行解释时，也不应当将其解释为违反《建筑法》第61条第二款规定的交房行为无效，业主并非合法占有。
附
案例一：杜某某与赵某某、银陇公司案外人执行异议之诉案
案情简介：2011年11月28日，银陇公司与中仑公司签订《工程施工协议书》，由中仑公司承包银陇公司开发的银陇嘉苑商住小区建筑工程。2013年4月26日，杜某某与中仑公司银陇嘉苑项目部签订土方回填工程承包协议书，约定由杜某某承揽中仑公司承包的银陇嘉苑1号楼、4号楼、5号楼和11号楼地下车库部分项目室外土方回填工程。杜某某施工完成后，中仑公司银陇嘉苑项目部将其员工袁负明认购的乐清苑2单元0503号房屋抵顶欠付杜某某的工程款。2015年10月21日，杜某某给中仑公司出具了收取抵顶工程款的乐清苑2-0503房的收款单。2015年10月22日，袁负明出具了委托书，确定将其认购的乐清苑2单元0503室抵顶给杜某某，并委托银陇公司进行办理。同日，杜某某与银陇公司签订了认购协议书，约定总房款429134元，银陇公司给杜某某出具了房款收款收据，并将该房款从中仑公司的工程款中予以扣除。2013年10月23日，杜某某与银陇公司签订了《商品房买卖合同》。2016年5月3日，银陇公司将该房屋交付杜某某。
还查明：2016年6月12日，赵某某向庆阳中院起诉银陇公司，请求：1.银陇公司归还赵某某借款本金423.6万元；2.银陇公司按月利率3％的标准支付赵某某上述借款本金自借款之日起至还款之日止的利息142.859万元，合计566.459万元；3.诉讼费由银陇公司承担。庆阳中院2016年12月9日作出（2016）甘10民初39号民事判决：银陇公司归还赵某某借款423.6万元及利息（按月利率2％计算自款项出借之日至2016年6月12日利息140.4934万元；按月利率2％计算自2016年6月13日起至实际清偿之日）；驳回赵某某的其他诉讼请求。该案审理中，赵某某提交财产保全申请，请求对银陇公司名下乐清苑住宅小区、虹桥苑住宅小区价值5496050元的房产采取查封保全措施，并提供担保。该院于2016年6月21日作出（2016）甘10民初39-1号民事裁定，对银陇公司开发的乐清苑住宅小区2单元0503等房产予以查封，查封期限为一年（自2016年6月21日至2017年6月20日）。银陇公司与杜某某等十四名利害关系人均不服，于2016年7月21日向该院提出复议申请，该院于2016年12月9日作出（2016）甘10民初39-2号民事裁定，以吴浩请求解封的房产该院未予查封，其余十三人提交的商品房买卖合同的真实性无法确认，申请解除财产保全的证据不足为由，驳回银陇公司和十四名利害人的复议请求。在（2016）甘10民初39号民事判决执行程序中，杜某某以案外人身份向该院提出书面异议，请求中止执行该院（2016）甘10民初39-1号民事裁定，解除对银陇嘉苑乐清苑2单元302号房屋的查封措施。该院于2017年6月28日作出（2017）甘10执异9号执行裁定，驳回案外人杜某某的异议请求。杜某某对该裁定不服，向该院提起诉讼，请求判如所请。
另查明：2017年9月15日，最高人民法院作出（2017）最高法民终470号民事判决，维持甘肃省高级人民法院（2016）甘民初90号民事判决，对银陇公司主张的其与曾金芳等人签订认购协议书，已用四套房屋抵顶中仑公司工程款的事实不予认可。
二审另查明：杜某某占有的乐清苑2-0503号房屋系银陇公司用以抵顶中仑公司工程款，由该公司员工袁负明向银陇公司认购，后中仑公司协商袁负明将该房屋转让给杜某某，用以抵顶中仑公司所欠杜某某工程款429134元。中仑公司、银陇公司、杜某某均确认抵顶行为，在本院审理的（2016）甘民初90号关于中仑公司与银陇公司建设工程施工合同纠纷一案中，银陇公司已将该房屋价款429134元从应付浙江中仑建设有限公司工程款中扣除。
裁判原文节选
一审【案号：甘肃省庆阳市中级人民法院（2017）甘10民初128号】本案争议焦点为：杜某某是否对涉案标的物享有足以阻却执行的权利。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”杜某某提交了其与银陇公司签订的《商品房买卖合同》，但买卖双方并未在房地产管理部门办理备案登记手续。银陇公司与中仑公司达成协议，用本案争议房屋抵顶中仑公司工程款，随后中仑公司又用该房屋抵顶其所欠杜某某的工程款。但中仑公司不认可其中四套房屋的抵顶行为，并经最高人民法院（2017）最高法民终470号民事判决认定。且银陇公司陈述，抵顶给杜某某的房屋亦在此范围内，故杜某某认为其已依法取得争议房屋所有权，其对该房屋享有阻却执行的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回杜某某的诉讼请求。案件受理费7737元，由杜某某负担。
二审【案号：甘肃省高级人民法院（2018）甘民终464号】本案争议焦点为杜某某对涉案房屋是否享有阻却执行的实体权益。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据物权的排他性原则，只有物权或者准物权才能够排除人民法院的强制执行行为。杜某某为中仑公司施工，该公司以银陇公司给其抵顶工程款的房屋抵顶所欠杜某某工程款属实。杜某某虽与银陇公司签订了《商品房买卖合同》，但未依法对该不动产的转让进行备案登记，合同双方当事人的合意并未产生物权变动的效力，涉案房屋仍登记于被执行人银陇公司名下，所有权仍属于银陇公司。杜某某虽然已对该房屋实际占有使用，但不产生物权变动效力，其对该房屋不享有足以排除执行的权利。杜某某的上诉请求不能成立。
综上，杜某某提出对涉案房屋享有排除法院查封执行的民事权益的主张无事实和法律依据，其上诉请求不能成立。一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第（二）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7737元，由杜某某负担。
本判决为终审判决。
再审【案号：最高人民法院（2019）最高法民申3675号】本案再审审查的争议焦点为二审认定杜某某对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益是否正确。
杜某某主张其符合执行异议复议规定第二十八条的规定，对案涉房屋享有物权期待权，二审认定其不享有物权期待权系认定事实错误和适用法律错误。首先，关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产。杜某某提供了落款为2016年5月3日的业主信息登记表、收楼确认书、房屋验收登记表等证据，证明其在查封之前的2016年5月3日已合法占有案涉房屋。赵某某主张该证据虚假、时间系倒签，且交房时案涉房屋尚未竣工，达不到使用条件，无法占有使用。银陇公司主张因银陇公司缺乏资金，故向杜某某等施工人在未竣工时提前交付了房屋。杜某某对此予以认可。同时，最高人民法院另案判决认定此时案涉工程尚未竣工。因此，案涉房屋未经竣工验收合格，不具备交付条件，虽然杜某某与银陇公司在2016年5月3日办理了交房手续，但不能将该行为认定为对案涉房屋的合法占有。其次，关于非因买受人自身原因未办理过户登记。“买受人自身原因”主要包括对他人权利障碍、政策限制的忽略以及消极不行使登记权利等。根据已查明的事实，至一审法院查封案涉房屋之前，案涉小区可以办理网签备案手续，杜某某签订购房合同时间为2015年10月23日，案涉房屋被查封时间为2016年6月21日，杜某某在此期间一直未办理网签备案，系怠于行使权利，应认定为系自身原因未办理过户登记。因此，杜某某不符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，二审法院该项认定并无不当。二审法院仅以案涉房屋未登记在杜某某名下因而不产生物权变动效力为理由驳回杜某某的诉讼请求，该理由并不充分，但二审判决结果正确，应予维持。杜某某的再审主张不能成立。
综上，杜某某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回杜某某的再审申请。
案例二：李某某与崔某某、第三人职业学院、圣海公司案外人执行异议之诉案
案情简介：2015年8月5日债权人李某某与债务人职业学院、保证人圣海公司签订担保借款合同，由李某某借给职业学院1000万元，借款期限为2015年8月5日至2015年10月4日。同时约定保证人圣海公司自愿为债务人向债权人提供连带责任保证。该份合同于2015年8月11日在吉林省长春市信维公证处进行了公证。2016年1月6日，因借款人职业学院未按照合同约定还款，李某某向吉林省长春市信维公证处申请了执行证书，并依据该执行证书向吉林省长春市中级人民法院申请执行。执行法院在执行过程中，于2016年1月26日预查封了被执行人圣海公司开发的位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢，丘地号4-101/27-1-78，0单元包括诉争房屋在内的47套房产。崔某某以案外人的身份向执行法院提出书面异议，执行法院作出执行裁定书，驳回了崔某某的执行异议。崔某某不服，向一审法院提起了本案诉讼。2013年4月5日，圣海公司与崔某某签订认购协议，约定以323685元的价格购买圣海公司开发的位于前进大街881号“圣海国际”B幢1单元1110号房屋。合同中载明的房屋用途为商业。各方当事人在执行异议阶段均确认崔某某购买的““圣海国际”B幢1110号房屋即执行法院查封的长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢0单元1110号，该房屋属于翠湖园小区1号楼。圣海公司在执行异议阶段向执行法院提供了该小区1号楼、5号楼的《商品房销（预）售许可证》（长房售证2014第277号），并提供了对该许可证的说明《关于长春圣海至尊房地产开发有限公司1号楼预售许可证的详解》，陈述上述1号楼的房屋用途为商服。诉争房屋尚未进行竣工验收。
裁判原文节选
一审【案号：长春市中级人民法院（2016）吉01民初873号】本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。本案崔某某作为案外人提起诉讼，崔某某负有举证义务证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的继续执行、转让、交付的实体权利。首先，崔某某并不享有诉争房屋的物权。《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定可知不动产物权的设立和转让应依法进行登记，崔某某现认可其并未取得诉争房屋的物权登记，故崔某某尚未取得诉争房屋的所有权，崔某某依据《中华人民共和国物权法》并不享有排除执行的权利。其次，关于崔某某是否享有其他足以阻止执行的实体性权利。崔某某与圣海公司签订的合同中明确约定诉争房屋用途为商业，崔某某并未与圣海公司签订登记备案的商品房买卖合同，亦未取得不动产销售发票。从崔某某现有的举证来看，只能证明崔某某与圣海公司签订了合同，崔某某向圣海公司缴纳了部分房款，崔某某依据与圣海公司签订的书面合同取得了对圣海公司的债权。诉争房屋工程并未完工，实际上亦未进行竣工验收，崔某某现有的举证不能证明崔某某已经对诉争房屋进行了实际占有和使用。崔某某在起诉状中明确其在本案起诉要求停止执行的法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条、第十九条，但上述三条规定均要求崔某某必须具有在查封前已经实际占有诉争房屋的条件。在崔某某没有完成举证义务证明其在法院查清前就已经实际占有诉争房屋的情况下，崔某某并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条、第十九条规定的情形，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定的情形，故无法认定崔某某对诉争房屋享有足以阻却执行的权利，对其诉讼请求予以驳回。执行异议之诉审查的核心就在于崔某某是否享有足以阻却执行的权利，由于一审法院认为崔某某不享有对诉争房屋足以阻却执行的权利，故对崔某某第二项诉讼请求不予评判。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条、第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决：驳回崔某某的诉讼请求。案件受理费6156元，由崔某某负担。
二审【案号：吉林省高级人民法院（2017）吉民终166号】本案中，李某某申请公证债权文书执行，属于金钱债权执行。在案涉房屋被人民法院查封前，崔某某作为买受人与圣海公司签订《认购协议书》，是双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，且在诉讼前圣海公司已取得商品房预售许可证，故双方签订的购房协议有效。崔某某按照合同约定房屋面积支付了全部价款，并因圣海公司的交付行为而占有房屋。因案涉房屋尚未竣工验收，导致崔某某无法办理房屋的产权登记，崔某某对此无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”崔某某主张排除对案涉房屋的执行，并同时主张确认《认购协议书》有效，应予支持。若崔某某所购买的涉案房屋实际建筑面积超过认购协议约定，在本判决生效后，其应按照执行法院的要求将剩余购房款交付执行。查封及解除查封是法院的执行行为，针对解除查封的主张，崔某某可以在本案判决生效后向执行法院提出。
综上所述，崔某某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2016）吉01民初873号民事判决；
二、崔某某与圣海公司于2013年4月5日签订的编号为92的《认购协议书》有效；
三、对位于长春市朝阳区前进大街881号的“圣海国际”第B幢1单元1110号房屋不得执行；
四、驳回崔某某其他诉讼请求。
一审案件受理费6156元，二审案件受理费6156元，均由李某某负担。
本判决为终审判决。
再审【案号：最高人民法院（2017）最高法民申5095号】本院经审查认为，根据案情及法律规定，李某某的申请再审事由不能成立，理由如下：
第一，原审判决认定崔某某在案涉房屋查封前已经合法占有具有证据支持。本案中，崔某某提交的购房协议书、领取钥匙签收表、水暖费票据和物业维修基金票据等证据，相互印证，能够证明崔某某在法院查封涉案房屋前即已占有涉案房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，系对建设工程交付的管理性规定，当事人违反该规定虽应承担相应责任，但不能据此推翻崔某某已对涉案房屋实际占有的事实，该规定亦不能阻却崔某某基于房屋购买合同而占有涉案房屋的合法性。综上，原审判决认定崔某某在涉案房屋查封前即已合法占有具有证据支持，李某某关于崔某某未实际占有涉案房屋的申请再审理由证据不足，不能成立。
第二，李某某主张原审判决认定事实所依据的证据系伪造不能成立。李某某申请再审称钥匙签收表系崔某某及其他购房者与圣海公司串通伪造，物业维修基金、契税款收据、物业费、水电、煤气预存费票据为圣海公司及物业公司与崔某某串通伪造而成，但未提供证据予以证明，其申请再审理由不能成立。
第三，原审判决判令对涉案房屋排除强制执行合法有据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案事实，崔某某在法院查封案涉房屋前已签订购房合同，按照合同约定支付了房款，并合法占有房屋。因圣海公司的原因，涉案房屋未竣工验收导致无法办理房屋的产权登记，崔某某对此并无过错。依照上述法律规定，原审判决判令停止涉案房屋的执行具有事实和法律依据，并无不当。
综上，李某某的再审申请不符合《中华人民共和国诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回李某某的再审申请。
