北京市朝阳区人民法院
民事判决书
( 2011)朝民初字第38 1 5 0号
原告李某某，男，1984年4月9日出生，汉族，北京甲骨文科技有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托代理人韩平，北京国锦律师事务所律师。
委托代理人杜学颖，北京国锦律师事务所律师。
被告关某某，女，1963年6月26日出生，满族，无业，住黑龙江省大庆市萨尔图区*。
被告战某某，男，1957年9月26日出生，汉族，秦皇岛石油管道局职员，住黑龙江省大庆市萨尔图区*。
二被告委托代理人张天宝，北京中今律师事务所律师。
二被告委托代理人刘保峰，北京中今律师事务所律师。
被告创联世纪（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区通惠家园惠泽园1 3号楼1层1-4号。
法定代表人刘波，总经理。
原告李某某（下姓姓名）与被告关某某、战某某（下称姓名）、创联世纪（北京）房地产经纪有限公司（下称创联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李某某的委托代理人韩平、杜学颖，关某某、战某某的委托代理人张天宝，创联公司的法定代表人刘波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李某某诉称：2010年3月21日，关某某、战某某委托其子战骥通过创联公司与我签订了房屋买卖合同，我依约购买了北京市朝阳区十里堡*房屋（下称15C号房）。合同签订后，我依约支付了定金、首付款430000元、中介费37800元。三被告明知在合同签订之前，I5C号房已进入司法程序，却仍然向我隐瞒这一情况，导致房屋因查封一直无法过户。期间，对方一直都承诺会予以赔偿，战骥还同意逾期过户承担每天700元的违约金。但时至今日，对方还在无理要求我承担所有过户费用，否则不予配合办理。为维护我的合法权益，故诉至法院，要求：1、将15C号房过户至我名下；2、关某某、战某某承担营业税损失77000元、未能办理过户手续造成的利息增加损失45万元（按现行年利率7. 05%标准计算，贷款970000元30年，总利息为2051550元，多支出利息为668718元，我只主张450000元）。
关某某、战某某共同辩称：此前的案件我们不清楚，我们也是在和李某某办理过户时知道房屋被查封的。我们曾委托创联公司代为出售15C号房，战骥将这个房卖给李某某我们是认可的。案件一审结后，我们就申请法院把房屋解封，并通知了创联公司继续办理过户事宜。结果，李某某发短信让我们有什么事找他的律师，而且他还不同意负担相关税费。是李某某违约在先，因此，我们不同意他的诉讼请求。
创联公司辩称：我公司在整个事情过程中，一直积极促成双方履行合同，无违约之处。
经审理查明：关某某、战某某系夫妻关系，结婚登记日期为1993年12月13日。15C号房产购买于2000年6月21日，购买人为关某某，房款为344773元。该房产权人登记为关某某，单独所有，建筑面积71. 64平方米，产权证登记日期为2010年3月30日。战骥系战某某之子。
2010年3月2 1日，关某某（出卖人）与李某某（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》-份（出卖人处为战骥作为代理人签字），约定：1、房屋成交价格1400000元，买受人在签订本合同时支付定金20000元，买受人向公司指定银行申办抵押贷款，出卖人应当在2010年4月20日前将房屋交付给买受人；2、本合同履行过程中，双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，双方承担税费的具体约定见附件6。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款1 0%的违约金。履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；3、双方同意，自本合同签订之日起6 0日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；4、因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起5日内向另一方当事人提供证明。合同附件4中约定签订本协议时支付定金20000元，待业主回北京办理房房手续之间支付剩余定金180000元，在办理本次交易的贷款手续之前交房屋首付款260000元，剩余尾款940000元由银行贷款支付。附件6中出卖人承担的税费为：所得税、营业税、教育费附加、城建税、土地增值税、印花税、综合地价款；买受人承担的税费为契税、印花税、土地出让金或土地收益。上述税费均为打印字样，未划勾加以选择。合同签订后，李某某陆续向关某某支付了430000元（其中，20000元为战骥收取，其余款项系李某某向关某某转账支付），关某某向李某某交付了房屋，现房屋由李某某居住使用。上述合同于2010年4月8日办理网签手续，成交价格为1230000元，后于2010年6月2日办理了注销手续。
2010年3月21日，李某某向创联公司支付服务费1万元，收据上同时载有“本次交易税费有契税12138元、个税12138元，没有其它税费，无营业税”。3月22日、4月8日李某某又向创联公司支付服务费共27800元。
2010年6月4日，李某某、关某某就15C号房第二次进行了网签，成交价格为1400000元。2010年6月12日，李某某作为借款人与中信银行股份有限公司总行营业部签订了《个人购房借款合同》，贷款金额为970000元，用于购买15C号房，贷款年利率为4. 752%，采用按月等额本息还款法，贷款期限360个月，李某某指定的划款账户名称为关某某账号。另，李某某提供了：1、《补充协议》-份，内容为：现中信银行政策变动，原批货折扣由8折改动为8.5折，目前正在向中信银行申请维持原8折利率。截止到2010年7月29日，如银行利率还是维持8.5折，无法申请下调，8折至8.5折之间产生的费用（按银行计算为准）由甲方关某某（战骥）向乙方李某某按现金一次性支付。税费变化：市场指导价（即7000元／㎡）*建面*1%为契税，*1%为个人所得税，*建面减去原始购房价再乘5.5%为营业税。如以上费用在2010年7月14日至交易结束之间发生变化，超出部分由关某某（战骥）承担，此费用按实际发生为准。本次交易乙方所能承担的银行利率最高为8折，超出部分由甲方承担。如2010年7月29日未能开始办理过户手续且是甲方原因未能办理的，每迟一天甲方向乙方支付违约金700元直至交易结束。本协议由战骥代关某某签署，如关某某与战骥之间发生任何疑义，产生的相关费用由战骥个人承担。该协议未注明签订时间，甲方为战骥所签；2、2 01 0年1 0月1 9日的《补充协议》-份，内容为：关某某与李某某就15C号房签订的买卖合同，因关某某与他人就此房产产生纠纷，此房产正处于查封状态，无法与李某某完成过户手续，故承诺，此房产审理结束后的5个工作日内继续与李某某进行过户所需的相关手续的操作，直至交易完成。如不履行上述义务，则按合同约定的违约责任，双倍返还定金（定金200000元），退还首付款（2 30 000元，此首付款按银行同期利率支付利息。因此房产自签约之日至今市场价格已发生变化，故李某某要求赔偿此房产的溢价部分(40万元)。由于李某某已对此房产进行装修，故李某某要求关某某赔付装修所花费的所有费用以及购买此房过程中所产生的贷款服务、中介服务等费用（具体费用以票据为准）。关某某对上述两份协议均不予认可。
2011年1月16日，关某某与李某某就15C号房再次签订了《存量房屋买卖合同》，并进行了网签，成交价格为1700000元，合同中其他内容均为空白。经询，李某某称：房款就是1400000元，怎么变成1700000了我不清楚。中信银行的贷款批下后，三方一起去房管局过户，我才发现房屋被查封了。2 011年2月15日，三方一起协商这个事情，对方要求我承担所有税费，我没同意，所以没有商量成。创联公司称：前面两个网签合同没有什么意义，因为等贷款下来后，才能确定最终的数额。在我公司签合同的时候，房款就是140万元，后来签170万元这个合同的时候刘波也在场，双方没有当面谈价款的事情。关于此事，在2010年6月，我公司为李某某办妥了中信银行的贷款手续，之后，三方一起去房管局办理过户手续，被告知房屋被查封。2 011年1月，关某某通知我公司房屋已解除查封，要求继续办理贷款和过户手续。1月底，交通银行通知贷款已审批通过，过户后放款。我公司通知双方后，因遇春节，双方协商春节后再办理过户。春节过后，关某某打电话说收到李某某的短信，不同意过户，并要求关某某承担税费。李某某同时告诉我公司以后不要与他联系，有事找他的律师。2月15日，三方一起协商过，但由于税费负担和损失赔偿问题，没有谈成。关于税费，合同中实际是没有约定的，如果有会在各项下面打钩的。当初双方约定的是由买房负担税费，给李某某的中介费收据中也写明了个税、契税都是1%，实际交税时应该是低于12138元的，超过部分肯定不由李某某承担。再之后，由于国家政策发生变化，要交营业税，双方因税费问题争执不下，无法继续办理过户手续。
2 011年1月30日，交通银行批准了李某某的贷款申请，发放贷款数额为970000元，贷款年利率5. 44%。2 011年2月3日是正月初一，2月11日，李某某向关某某发送短信，内容为：就买房所有相关事宜，我已全权委托北京市大瀚律师事务所韩律师、杜律师代理，联系电话xxx，有事尽管找他们吧。
2 01 0年3月1 7日，刘开菊将关某某诉至本院，要求履行合同，将15C号房过户至其名下，战骥持关某某的授权委托书到庭应诉（3月26日领取了起诉书、开庭传票）。5月20日，刘开菊向本院提出财产保全申请，25日通过案外人向本院提供了担保，本院于6月9日查封了I5C号房。6月24日，关某某、战某某向本院提交说明一份，称才知道刘开菊起诉一事，一个月前其已经将房屋出售给他人，在办理过户时才发现房屋被冻结。战骥亦向本院说明，其所持委托书系伪造，卖房一事未征得关某某同意。查明相关事实后，本院提示刘开菊慎重考虑其提出财产保全措施，如因查封错误需要赔偿由此给对方造成的损失，刘开菊坚持采取保全措施。2 01 0年9月2日，本院依法认定刘开菊与关某某签订的《售房合同》无效，驳回刘开菊的诉讼请求。刘开菊提出上诉后，北京市第二中级人民法院于2 01 0年1 1月1 9日驳回上诉，维持原判，本院于2 01 1年1月7日解除了对15C号房的查封措施。
关于营业税的问题，经询，三方当事人均称：根据2010年的政策，营业税也是存在的，但是在进行网签的时候，将网签价格做低，再减去原购房价，差额就会变成零，这样就避免交纳营业税了。现在政策发生了变化，尸、能按交易价格交纳营业税，不存在再减去原购房款的问题了。关于剩余房款问题，经询，李某某称：我已经与关某某、战某某协商过，对方同意继续协助我办理贷款手续，即使办不下来，我也会尽量筹钱支付剩余房款，否则过户是不好执行的。个人所得税、契税，我自己负担，不用法院处理；关某某、战跃彬称：贷款我们会尽力协助李某某办理的。
另查，1、财政部、国家税务总局于2 009年1 2月发文（财税【2009]157号）：自201 0年1月1日起，个人购买不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税……财政部、国家税务总局于201 1年1月2 7日发文（财税[2011] 12号）：个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税，本通知自发文之次日起执行，财税[2009]157号同时废止；2、中国人民银行五年以上贷款基准利率变化如下：2008年1 2月2 3日利率为5.94%，2 01 0年1 0月2 0日利率为6. 14%，1 2月26日为6.40%，2 01 1年2月9日为6. 60%，7月7日为7.05%；3、在本案诉讼之前，关某某、战某某已经起诉刘开菊，要求赔偿由于查封错误给其造成的损失，但其表示具体数额要看本案赔偿情况；4、刘开菊于2 011年起诉战骥，要求其赔偿因合同无效给其造成的损失。法院经审理后，判决战骥赔偿刘开菊信赖利益损失160 000元。
上述事实，有相应证据及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，双方均应依约履行。本案中，李某某与关某某于2 01 0年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。
对于李某某的诉讼请求，过户一项，双方合同中对过户一事有明确约定，李某某的此项请求合理，本院予以支持。需要说明的是，过户的同时，李某某应当将剩余房款一并支付给关某某、战某某。至于具体的支付形式，鉴于双方已经基本协商一致，积极履行即可，本院仅处理支付问题。根据本院查明的事实，双方之间实际交易价格应为1400000元，故剩余房款应为970000元；赔偿损失一项，根据双方所述及相关文件规定，营业税的交纳问题在2010年及201 1年1月27日之后确实发生了变化，由差价征收改为金额征收，故由此产生的损失，应予赔偿。但是，即使在2010年交纳，也应按规定予以交纳，双方所称的把网签价格做低从而不必交纳营业税的做法，本院不予认可。故仅应以原购房价为基数计算税费损失。利息损失问题，李某某已经就购房事宜申请到了银行贷款，利率也都明确。由于未能及时过户导致其再贷款购房，必然要产生利息损失。但是，15C号房在2011年1月初即已经解封，交通银行在2011年1月30日也批准了贷款，双方之间由于税费负担、损失赔偿未能协商一致从而导致过户问题一直未能解决，这一责任不应全部由关某某、战某某一方承担。因此，李某某主张按照现行利率标准赔偿损失的请求，缺乏依据。本院结合本案具体情况、利率变化等因素，对此项损失酌情予以判处。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、（中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条之规定，判决如下：
一、被告关某某、战跃彬于本判决生效后七日内协助原告李某某办理北京市朝阳区*房屋的产权过户手续，同时原告李某某给付被告关某某、战某某剩余房款九十七万元；
二、被告关某某、战某某于本判决生效后十五日内赔偿原告李某某各项损失共计十八万元；
三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9825元，由原告李某某负担5725元（已交纳），由被告关某某、战某某负担4100元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。