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北京房产调控,李某某变更诉李女士房屋买卖合同解除
发布时间:2016-08-15 点击数:1444
韩平律师点评: 合同履行过程中的法定免责主要是指不可抗力与情势变更,法律后果都是合同目的不能实现,各方无责解约。房产调控要经历一个过程,循序渐进,是可预见的,因此只能用情势变更来评价由此引起的合同解除。北京房地产因调控而受到的冲击会很大,5.1新政、京版限购令等房产新政的实施都会带来众多的纠纷。在这类房屋买卖合同纠纷中,法院首先会审查违约与过错行为,在各方无过错、无违约行为的基础之出,按情势变更原则依职权解除合同,返还购房款,互不担责。 一审判决后,双方均未上诉。因此,一审判决是正确的。

北京市通州区人民法院
民事判决书
( 2010)通民初字第11792号
原告李某某,女,1 9 9 2年1月2 8日出生,汉族,无职业,住北京市宣武区陶然亭路3 9号。
委托代理人韩平,北京国锦律师事务所。
被告李女士,女,1 9 6 3年4月1 4日出生,汉族,北京国安广告总公司职员,住北京市顺义区天竺镇天竺花园天合园7号楼3 5 0 1室。
委托代理人李焕富,北京市蓝石律师事务所律师。
原告李某某诉被告李女士房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由本院审判员朱璟独任审判,公开开庭进行了审理,本案原告李某某的委托代理人杨健、韩平,被告李女士及其委托代理人李焕富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某诉称:2 01 0年4月7日,我通过北京千万家房地产经纪有限公司(以下简称千万家公司)与李女士签订了合法、有效的房屋买卖合同。当日,我向李女士支付了购房定金9万元,同时向千万家公司支付了购房服务佣金1.8万元。尽管我已安排好了购房款,但是按照北京市房产新政,即[2 010]第1 3号文件的规定,我已不具备再次购房的资格。我向北京市通州区房屋交易中心(以下简称房屋交易中心)询证得知,我与李女士双方所签订的房屋合同不能办理过户手续。此外,李女士已于近期将我与其买卖的房屋卖予他人,并在交易中心办理了网签手续。显而易见,我与李女士所签合同的主要目的已不可能实现,但李女士却置我的告知及要求退还定金的要求于不顾。现要求:
1、解除2 0 1 0年4月7日我与被告李女士就买卖北京市通州区运河西大街3 0号1 4号楼1 3 1室房屋(以下简称1 3 1号房屋)的买卖合同;2、被告李女士退还我购房定金9万元;3、被告李女士支付我定金9万元自2 0 1 0年6月1 6日起至实际给付之曰止的利息,利率按中国人民银行同期活期存款利率计算;4、诉讼费用由李女士负担。
被告李女士辩称:1、原告李某某早在2 0 1 0年4月2 2日就已经与我解除了房屋买卖合同,此时北京市政府的房屋新政尚未颁布。李某某先期解除合同的行为已构成违约。我与李某某是通过千万家公司居间介绍于2 0 1 0年4月7日签订房屋买卖合同的。合同签订后,李某某即以没钱购房为由通知千万家公司要求解除合同。千万家公司和我接到通知后,我向千万家公司及李某某的母亲孟杰表示同意解除合同,但不返还定金。此后李某某为定金一事与我协商,协商后双方达成口头约定,即我同意李某某将我的1 3 1号房屋出卖,如果房屋卖出,我可将定金退给李某某。双方口头约定后,李某某以自己的名义向北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)申请出卖1 3 1号房屋。李某某在链家公司登记卖房的行为证实双方口头约定的事实,并证明李某某违约在先。2、李某某要求解除合同与不可抗力无关,李某某在2 0 1 0年4月2 2日解除合同构成违约。房屋新政出台后,李某某不再承认曾经解除合同的事实,又以不可抗力作为借口,通过律师向我发函,谎称已准备好购房款,可以随时购房。李某某的目的不过是掩盖其首先撕毁合同的事实,企图以不可抗力为由索回定金。我认为李某某解除合同是违约的行为。李某某违约解除合同的事实可以通过千万家公司证实,其在链家公司出卖1 3 1号房屋也可以佐证李某某早在2 0 1 0年4月2 2日就已经与我解除合同。因此,李某某违约与不可抗力无关。3、李某某诉状中指责我办理房屋网签不是事实。我从来没有委托任何机构办理1 3 1号房屋的网签,李某某无端指责应当出示证据。综上,请求驳回李某某的诉讼请求。
经审理查明:2 0 1 0年4月3日,原告李某某与案外人顾博文签订协议,购买顾博文所有的北京市通州区翠屏里2号楼5层2 5 4号房屋(以下简称2 5 4号房屋)。2 0 1 0年4月7日,经千万家公司居间服务,原告李某某作为买受人与被告李女士作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称《买卖合同》),李某某购买李女士所有的1 3 1号房屋,房屋建筑面积61. 04平方米,房价款1 1 8万元。双方约定签订合同时支付定金9万元,买受人全额付款的,在办理完毕房屋权属转移登记手续当日将剩余房款支付给出卖人,双方自合同签订之日起9 0日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,买受人未能在3 0个工作日内(权属转移登记办理之日起)取得房屋所有权证书的,如因出卖人的责任,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款,并按照银行活期利率付给利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内向买受人支付。当日,李某某向李女士支付购房定金9万元,且二人签订《补充条款》,因李女士无法确定1 3 1号房屋是否为购车办理抵押,故《补充条款》第二条约定1 3 1号房屋若做抵押按照银行还款规定办理还款,定于9 0日内买受人付出卖人5 0万元首付,买受人付款后可以入住此房。李某某之母孟杰代理李某某与李女士签订了《买卖合同》及《补充条款》。 《买卖合同》签订后,李某某与李女士未按合同约定继续履行合同。2 0 1 0年4月3 0日,北京市人民政府颁布京政发。[2 010]13号文件,即《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》 (以下简称《通知》),规定自通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。2 0 1 0年5月1 9日,李某某与顾博文就2 5 4号房屋网签《存量房屋买卖合同》,并在其后办理了2 5 4号一房屋的产权转移登记毛续。2 0 1 0年一5月3 1日,李某某向李女士、发出《告知函》,称《通知》颁布后其无法在北京购买第二套房屋,双方签订的《买卖合同》的目的已无法实现,并提出两个解决方案。一是如李女士认为《买卖合同》可以办理网签、过户等法定手续,于2 0 1 0年6月5日前将网签手续办理完毕,李某某将予以配合;二是如事实上无法办理网签、过户等手续,解除双方签订的《买卖合同》,李女士于2 0 1 0年6月1 5日前退还定金9万元。当日,北京市大瀚律师事务所受李某某委托向李女士发出《律师函》,称李某某根据新的房屋购买政策无法在北京购买第二套房屋,要求李女士于2 0 1 0年6月1 5日前向李某某退还定金9万元,逾期不退还,将追究李女士的违约责任。2 0 1 0年6月,李某某提起本案诉讼,另以千万家公司为被告提起诉讼,要求解除与千万家公司签订的居间服务合同并退还居间服务费人民币1 8 0 0 0元,后本院于2 0 1 0年8月9日做出( 2010)通民初字第1 1 8 2 6号民事判决书,判决解除李某某与千万家公司的居间服务合同并驳回了李某某的其他诉讼请求。本案在审理过程中,李某某与李女士均表示在签订《买卖合同》时双方及千万家公司对于李某某已先行购买了顾博文的房屋明确知晓。原告李某某称自2 0 1 0年4月7日起其为购买1 3 1号房屋准备的购房款一直存在银行,否认李女士答辩中有关其无钱购买1 3 1号房屋,需出售2 5 4号房屋后再行支付房款的陈述,并称其从未让其母孟杰转卖李女士的1 3 1号房屋。为证明其所述事实,李某某向本院提供了银行存款明细作为证据。被告李女士对李某某的陈述不予认可,坚持自己在答辩中所述内容,认为李某某违约在先,双方的《买卖合同》已于2 01 0年4月2 2日解除。为证明李某某违约情况,李女士向本院提供了千万家公司工作人员张大英的证言,张大英称:千万家公司居间为李某某和李女士签订<买卖合同》,签订合同时李某某的母亲孟杰称其在购买1 3 1号房屋之前购买了蓝调沙龙的一套房屋(即2 5 4号房屋),尚未过户,先给付李女士9万元定金,余款待蓝调沙龙的房屋出售后再给付,但买卖双方未约定给付房款的具体时间。2 0 1 0年4月2 0日左右孟杰给自己打电话,称政府新的房屋政策颁布后房屋价格下跌,先行出售蓝调沙龙房屋不宜,且李某某已替蓝调沙龙的房屋所有权人办理了房屋的解押手续,故要求自己以李某某的名义及1 2 0万元的价格出售1 3 1号房屋,后孟杰将1 3 1号房屋在链家公司登记出售。2 0 1 0年4月2 2日左右,孟杰电话要求暂不办理1 3 1号房屋的网签合同,并称其一个朋友欲购买1 3 1号房屋。2 0 1 0年5月4日,孟杰带其朋友到千万家公司与李女士协商购买1 3 1号房屋一事,但因孟杰的朋友无资格购房孟杰又要求千万家公司将1 3 1号房屋以1 1 5万元的价格出售,该价格与原价格的差价损失由孟杰自行负担,被告李女士表示同,意。另张大英称李某某在2 0 1 0年4月2 2日以前只说因蓝调沙龙的房屋价格下降不购买1 3 1号房屋,未提及因新的房屋政策其无法继续购房一事,在2 0 1 0年5月初才提及其无购房资格一事。原告李某某对证人张大英的证言不予认可,认为张大英系千万家公司的工作人员,因李某某曾起诉千万家公司,故张大英与本案有利害关系,其证言不应予以认定。被告李女士为证明孟杰在链家公司登记出售1 3 1号房屋一事,申请本院向链家公司工作人员王海涛调查取证,经本院向王海涛调查,王海涛称2 0 1 0年3、4月份,一个女士以电话方式登记出售1 3 1号房屋,但未告知其姓名,后因登记人所留电话中的人表示不出售1 3 1号房屋,故删除了1 3 1号房屋的登记信息。李女士对王海涛的证言不予认可,称王海涛明知登记售房的人为孟杰,且链家公司规定只能由产权人拿房屋产权证登记出售房屋,故王海涛所述与事实不符。
另查,2 0 1 0年5月2 3日,李女士在北京京城广厦房地产经纪有限公司(以下简称京城广厦公司)与案外人凌琳及京城广厦公司签订《买卖定金协议书》,约定凌琳以1 0 5万元的价格购买1 3 1号房屋,买卖双方在5个工作日内签署《房屋买卖居间合同》。2 0 1 0年5月2 7日,京城广厦公司就李女士与凌琳的买卖行为办理了1 3 1号房屋的网签手续,但李女士与凌琳此后未就买卖房屋达成协议,李女士将定金退还凌琳。现该网签已被注销。
2 0 1 0年6月,京城广厦公司以凌琳及李女士为被告诉至本院,要求凌琳及李女士给付居间服务费2 5 0 0 0元。2 0 1 0年8月9日,本院做出( 2010)通民初字第1 2 8 6 9号民事判决书,判决驳回京城广厦公司的诉讼请求。本案在审理过程中,李女士称孟杰在链家公司登记出售1 3 1号房屋后,京城广厦公司销售人员找到她,为给孟杰出售房屋其才与凌琳签订了《买卖定金协议书》,凌琳知道其为孟杰出售房屋一事,但签订协议时未与孟杰协商,孟杰亦未到场。另李女士称其并未让京城广厦公司办理网签,后因网签一事其到北京市通州区建设委员会举报,京城广厦公司才撤销了网签。
本案在审理过程中,李某某表示放弃要求李女士给付定金9万元利息的诉讼请求。
上述事实,有《买卖合同》、 《补充条款》、收条、告知函、律师函、房屋登记受理通知、网签注销申请表、 ( 2010)通民初字第1 1 8 2 6号民事判决书及卷宗材料、 ( 2010)通民初字第12869号民事判决书及卷宗材料、双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为:依法成立的合同受法律保护。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。根据查明的事实,李某某在与李女士签订《买卖合同》之前已与顾博文签订了房屋买卖合同,并在2 0 1 0年5月与顾博文办理了网签及产权转移登记手续。依据北京市政府颁布的《通知》规定,李某某无资格购买第二套房屋,其与李女士签订的《买卖合同》无法继续履行,此种情况系国家政策变更引起,不可归责于李某某,现李某某要求解除合同并返还已付定金,本院予以支持。对于李女士有关其与李某某的《买卖合同》已于2 01 0年4月2 2日解除,解除合同系李某某违约,不应返还定金的答辩意见,因张大英系千万家公司工作人员,与本案存在利害关系,且王海涛的证言亦不能证明李女士所述事实,故对李女士的答辩意见,本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(五)项、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十六条、 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
一、本判决生效之日,解除原告李某某与被告李女士于二O-O年四月七日就买卖北京市通州区运河西大街三十号十四号楼一三一室房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充条款》;
二、被告李女士返还原告李某某定金人民币九万元,自本判决生效之日起七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千零三十八元,由被告李女士负担,于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费,按自动撤回上诉处理。


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