案 例

2008年12月，某市居民甲与乙房地产开发有限公司（以下简称“乙公司”）签订《商品房买卖合同》，约定甲以800万元购买乙公司开发建设的太平洋商业广场×幢×层第70号厅房（以下简称“诉争房屋”）。合同签订后，甲支付了全部房款。2010年6月，乙公司办理了开发项目的首次登记，诉争房屋登记至乙公司名下。2013年8月，丙与乙公司签订借款抵押合同，约定乙公司以诉争房屋作抵押，向丙借款3000万元，双方办理了抵押登记。2014年1月，甲要求乙公司办理诉争房屋产权证并提供了相应材料，但乙公司一直未予办理。2015年10月，甲得知诉争房屋已登记至乙公司名下并抵押给丙，随向人民法院提起民事诉讼，请求确认诉争房屋所有权归其所有；乙公司将属甲所有的房屋抵押给丙的行为无效且违法，丙的抵押权无效，不享有优先受偿权。

一审法院认为，甲与乙公司订立的商品房买卖合同合法有效，甲已按约定支付全部房款，对诉争房屋应享有所有权。因登记簿记载与真实权利不符，甲的确认物权归属请求，应予支持；丙在借款时，因诉争房屋登记在乙公司名下、甲乙之间商品房交易未办理预告登记，无法知晓诉争房屋已销售事实，应属于善意第三人，故该抵押登记有效。据此，一审法院判决：（1）诉争房屋所有权归甲所有；（2）丙的抵押权有效，享有优先受偿。

丙不服，提起上诉。二审法院认为，不动产物权的变动，应以登记为要件，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效并不必然导致不动产物权变动。甲乙之间的房屋买卖合同虽然合法有效，但双方未办理不动产转移登记，故不能产生所有权转移的法律后果，甲仅享有物权请求权，诉争房屋所有权仍归乙公司。丙取得诉争房屋抵押权是善意的，该抵押登记有效。据此，二审法院判决：（1）维持一审判决第二项；（2）撤销一审判决第一项。甲不服，向省高级人民法院申请再审。

疑 惑

1、人民法院能否依债权合同直接确认不动产物权归属？

2、不动产登记簿记载与真实权利不一致的情形有哪些？

问 题 解 惑

根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该条确立了“经依法登记”作为我国不动产物权变动的基本原则。根据《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定了导致不动产物权基础法律关系变动的合同行为，在法律上的相对独立性。

从我国法律规定看，作为不动产物权变动原因的合同行为，与作为不动产物权变动结果的登记行为是明显区分的，其判断标准也不一致。关于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据合同法来判断，而不能以是否办理物权登记为标准判断。同样，物权变动是否完成，应按不动产登记的有关规定判断，而不能按合同是否生效和履行为标准判断。因此，在不动产交易纠纷中，受让人与转让人之间是房屋买卖合同关系，当事人之间形成的是债权债务关系，并非物权确认关系，受让方仅能请求债务人履行相应合同义务，享有基于债权的物权变动请求权，而不能直接依据转让合同请求确认不动产物权归属。

在司法实践中，对于当事人依据受让合同提出的将登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，人民法院通常不会仅凭转让合同直接确认物权归受让人，而是判决转让人协助申请人办理转移登记手续。本案中，一审法院根据甲乙之间的买卖合同合法有效及甲已履行合同义务，直接确认其取得诉争房屋所有权有所不当，二审法院予以纠正是正确的。

关于因登记簿记载与真实权利人不一致申请确权的情形问题，《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。在司法实践中，对于该条的理解，一般认为是不动产物权状态在法律上的权利推定，而非绝对以不动产登记为准，不动产登记本身并非赋权行为；当事人有权基于对法律关系的认识而提起物权确认之诉，诉讼中需要依据审理查明的真实权利状态做出判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》（法释〔2016〕5号）第二条对此进一步规定为：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”因此，如果当事人能够证明真实的物权状态与不动产登记簿的记载不一致，人民法院可以推翻登记簿记载，根据当事人提交的证据确认该不动产物权归属。但是，“真实物权状态”“真实权利人”是指有法律依据的、已完成物权变动的状态。

从司法实践来看，不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致的情形，主要有以下几种：一是因非法律行为取得物权，但未办理登记的，包括因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确认的不动产物权权利人，与不动产登记簿上的权利人不一致的；或因继承或者受遗赠取得物权，导致不动产物权权利人与登记簿记载权利人不一致的等。二是夫妻共有不动产登记在一方名下。三是土地承包经营权、地役权的登记与真实的权利状态不一致等情形。

本案中，甲实际上享有的是基于合同约定的债权请求权而并非真实物权，一审法院认为涉案房屋属于登记簿记载与真实权利不符情形而直接确认甲享有物权，显然属于适用法律不当。

本案再审法院经审查认为，乙公司系诉争房屋登记簿记载的物权人，甲乙双方间的房屋买卖合同有效而未办理转移登记，则属因法律行为引起物权变动，但物权变动结果尚未完成的情形，因而不涉及物权状态是否真实。本案中，甲依据与乙公司订立的房屋买卖合同主张案涉房屋归其所有，在法律上缺乏依据。二审判决未支持，并无不当。据此，再审法院裁定驳回甲的再审申请。

本案中，从维护权益的角度看，甲可依照其与乙公司的房屋买卖合同约定及相关法律规定向乙公司主张权利，在诉讼请求中要求判令乙公司在规定期限内协助办理不动产转移登记手续，并承担相应的违约责任。