摘要：二手房子过完户,原业主不按照合同约定迁出户口,买家可以向法院起诉对方，请求法院强制迁出其户口并赔偿违约金吗? 买家的户口不需要迁到新买入的房子，就可以忽视将原业主户口迁出的吗？

案例一、户口未如约迁出,买家可诉求强制执行吗?

情况简述

二手房子过完户,原业主不按照合同约定全部迁出该房子原户籍的户口。

事情经过

2018年6月,李女士经过多次看房，踩盘，最终看上了业主文先生的房子，她看中的是文先生的房子地理位置好，小区环境优雅，小区周边的配套也好。于是在中介的摄合下，她确定买文先生的房子,总价为500万元。双方还在合同中约定过户后15个工作日内迁出户口,并约定了违约责任和赔偿标准。整个交易过程中很顺利，李女士收到房子看到房子的状况很好，她的心情很不错，准备待文先生将原户口本里户口迁出后，再将自己家人的户口迁入，以便自己的孩子可以附近的学校上学，听说这所学校学位相当优质。但房屋过户15个工作日后,文先生却没有按约定将房屋内全部户口迁出，把李女士气的不行，双方协商未成后，她到法院起诉文先生,要求文先生必须按合同约定迁出户口，并支付违约金25万元。可文先生却认为:

1、未迁出的户口是他女儿的,因为卖房时没有和她商量,所以他女儿现在都不同意迁出户口;

2、房屋中介公司也有责任,签署迁出户口的合同条款时,并没有让房子里所有户籍所有者签字;

3、现在的情况并不妨碍李女士将户口迁入，她也没有实际损失,双方之间的违约金约定标准过高,所以要请法院予以调整。

案例分析

合同中虽然约定了原业主户口迁出的时间,但当原业主未能如约将户口迁出时,买家却不能通过诉讼的途径强制要求业主将户口迁出,只能要求业主承担相应的违约责任。

1、买家如何防范风险。买家在买房前,建议务必要先到房屋所在地户籍管理部门查询房子户口情况,如果房子户口遗留有原业主的户口或其他人的户口,业主当时就应该将该情况如实告诉李女士。如果能迁出,要在合同中约定具体迁出户口的时间；如果不能迁出,若买家也同意可不迁出,也应当在合同中明确该事项,以免后期买家以业主房屋内尚有户口未迁出而要求业主承担违约责任.

2、买家如何防范风险一旦出现原业主未能技照合同约定迁出户口,最好、最快的解决途径就是双方协商解决。协商不成的,虽然买家不能起诉要求强制业主迁出户口,但可以要求业主按照合同约定承担相应的违约金,此时买家要保留由于业主未按合同约定迁出户口给自己造成损失的相关证据。

解决办法

李女士要求文先生迁出户口的诉求，因户籍迁移系公安部门主管事项,不属于法院民事诉讼主管范園，故法院对此不予处理。法院综合分析，考虑到文先生在合同签订后已经完房子过户并交房,履行了很大部分卖房的义务，而且文先生已将自己的户口迁出,并催促他女儿要及时迁出。李女士又不能举证她实际损失的具体内容及金额的情况，因此，法院认为李女士主张的违约金与文先生未将房屋原有的相关户籍全部迁出的损失比较，认为该诉求明显过高。考虑到合同的实际履行情况、文先生的过错程度以及李女士的损失举证情况等因素，酌情确定数额,将违约金调整为文先生一次性支付李女士逾期迁出户口违约金10万元。

案例二、户口迁出事项未约定,现业主再次出售房屋受阻

情况简述

房屋出售时,现业主发现前业主的户口仍未迁出，导致卖房受阻。

案例详情

2018年6月,业主唐先生想出售位于深圳某小区的房子,买家刘先生看上该处的房子,要求该房屋名下不能留有户口。唐先生的这套房子本是用投资的，所以他也没有将户口迁入。于是，业主唐先生和买家刘先生一起到派出所户籍科查询，竟然发现原业主的户口还没有迁出。客户要求降价20万元购买,张先生无法接受,导致签约失败。

在2014年9月,唐先生通过中介购买此房屋时,口头约定原业主王女士的户口于过户后1个月内迁出。但过户后,唐先生也没有再到回派出所查询。现在，业主唐先生准备卖出这套房子后再买回另外一处的房子,已经通过中介和卖家签了购房合同,并交了定金10万元,中介费38000元,合同约定于2018年8月10日支付第一笔首付款。

如果这套房子不能顺利卖出，唐先生筹集不到这么多的首付款，或将违约。而原业主王女士要求唐先生支付8万元补偿费，户口可以马上迁出，如不同意她的要求,就不去迁户口。这样的话，房子不能及时出售,就会导致唐先生不能及时筹到首付款，违约金将高达几十万。

案例分析

1、唐先生当时买房时,没有合同中明确约定户口迁出问题,只有口头约定；

2、关于户口的问题,如：迁出时间及待迁出人，都需要在合同中明确约定；

3、约定清楚如果不迁出,要承担什么样的违约责任。

本案例中关于户口迁出的条款及违约责任均被当时负责签约的中介划掉,未做任何书面上的约定,导致原业主王女士不承认口头约定,也不配合户口迁出，这使到唐先生想通过诉讼方式保障合法权益难度很大。

解决办法

1、签约前，就与卖家一起携带相关证件到房屋所在地派出所户籍科査询清楚出售房屋的户口情况，以避免买到房子仍有的原业主的户口。

2、签署合同时,在合同权属转移登记“关干户口的约定中应该明确填写户口迁移的时间，也禁止不填写，也不能填写如“另行约定时间”或“双方商定时间”等约定不明的内容。

温馨提示：现阶段发户口方面的纠纷,现业主本人的户口可以迁出，但原业主的户口无法迁出。这类纠纷解决难度大，通常也只能通过途径追究原业主的违约责任,不能强制迁出户口,或成为永久遗留问题。对此，想买二手房子的朋友务必要高度重视！