【案情】

原告李某因生活需要欲买房，经中间人介绍，与被告戴某达成买卖合意，并于2009年7月就某拆迁安置房签订房屋买卖协议，房屋售价为13万元。协议签订时，李某以现金的方式向戴某支付10万元，戴某随即将房屋交付给李某。后来，李某分别于2010年、2011年分两次支付完毕余下3万元购房款。因戴某出售给李某的房屋系其拆迁安置房，需要满足一定的时间才能办理房屋所有权登记手续。该期间届满后，李某提出要求办理过户手续，戴某以当初出售价格过低为由拒绝配合。后戴某因负债下落不明，致使房屋始终未能办理所有权转移登记。2017年，被告戚某就债权向人民法院申请强制执行被告戴某的财产，法院查封了戴某名下的房屋。现李某向法院提起案外人执行异议之诉。

评析

《物权法》虽规定不动产物权的变动经登记方发生效力，但最高人民法院在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中明确规定了对已购但未过户房产的处置例外：满足一定条件的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院应予支持。该制度的设计是出于稳定市场交易秩序，促进实质正义的考量。毕竟在现实中，存在不少买房后因各种原因未及时过户的情况，特别是在买卖拆迁安置房交易中。如果在过户前出卖人有被执行案件而使得房屋被查封并强制执行，则第三人合法权益难以得到保障，法院强制执行时，也会遇到巨大阻力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条使得房屋买受人的债权相较普通债权有优先性，法院在支持买受人对登记在被执行人名下的不动产所提的执行异议时，应从以下四个方面严格审查。

1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，房屋买卖合同签订时间要在法院查封之前；其次，该合同必须为书面合同；最后，合同签订双方需基于真实意思表示，协商一致签订合同，且合同条款未违反法律及行政法规强制性规定。本案中，李某与戴某间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同自2009年合同签订时成立并生效。

2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产。买受人与被执行人签订合法有效的书面购房合同后，买受人可基于合同合法占有房屋。只要买受人对房屋享有实际控制、支配、管理的权能，即可认定为已经占有房屋，并不局限于实际入住和使用。本案李某已经实际入住房屋，并可提供水费、电费等缴费记录，足可证明李某在法院查封以前已直接占有房屋。

需注意的是，实务中常有买受人将房屋租赁给被执行人的情形，此时是否可认定买受人已占有房屋呢？笔者以为，法院应注意对租赁事实是否存在的审查，买受人应提供书面租赁合同、银行流水等证据充分证明租赁事实存在，谨防其与被执行人恶意串通，损害他人权益。

3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。针对实践中存在的支付价款的情形，应分别予以考察。第一种情形，买受人能提供卖方出示的收据、收条、发票等证据的，还应向法院提交相关银行流水等转账记录予以佐证。第二种情形，买受人无法提供卖方出示的收据、收条、发票等证据的，法院可根据银行转账记录、取现记录、微信短信聊天记录等及双方交易习惯等因素进行综合认定。例外情形，房屋交易价款与合同约定价款不一致时，买受方仍需要举证进行合理说明，比如是否存在变更购房款的协议等。李某虽未能提供被告戴某出具的收到购房款的收条等直接证据，但综合银行流水、原告的陈述、中间人的证言，可认定原告李某已经向被告戴某支付了全部购房款。

4.非因买受人自身原因未办理过户登记。“非因买受人自身原因”，是指房屋未过户不能归责于买受人。在房屋买卖特别是安置房买卖中，出卖人因售房价格过低等原因拒绝配合办理过户手续的情形比比皆是，买受人应以催告、向人民法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁等形式积极主张其权利，否则买受人怠于行使权利，亦应认定其主观具有过错。本案房屋产权因戴某拒不配合而未能办理转移登记，李某虽未向法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁，但其已多次催告戴某履行义务，可认定其非因自身过错致使未办理房屋过户登记，故法院应解除对涉案房屋的查封。